Die Mietkaution ist Geld des Mieters – auch wenn sie beim Vermieter liegt. Was viele Vermieter nicht wissen: Es gibt klare gesetzliche Pflichten, wie die Kaution angelegt werden muss.
Was ist die Mietkaution?
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters. Sie darf höchstens 3 Monatskaltmieten betragen (§ 551 BGB). Sie sichert den Vermieter gegen Schäden, Mietrückstände oder ausbleibende Betriebskostennachzahlungen ab.
Pflicht: Getrennte, insolvenzsichere Anlage
Vermieter müssen die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen anlegen – so ist sie im Insolvenzfall des Vermieters geschützt. Erlaubt sind:
- Kautionssparbuch (auf den Namen des Mieters, verpfändet an Vermieter)
- Mietkautionskonto (Treuhandkonto)
- Einlagensichertes Tagesgeldkonto
Was ist verboten?
- Kaution einfach aufs eigene Girokonto überweisen
- Kaution "investieren" oder anderweitig verwenden
- Kaution nicht verzinsen (gesetzlich vorgeschrieben: marktüblicher Zins)
Zinsen der Kaution: Wem gehören sie?
Die Zinsen auf die Kaution gehören dem Mieter! Sie erhöhen den Rückzahlungsbetrag bei Auszug. Der Vermieter muss die Kaution inkl. Zinsen zurückgeben – abzüglich berechtigter Forderungen.
Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
- Für Mietrückstände (auch nach Auszug noch offene)
- Für Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen
- Für ausstehende Betriebskostennachzahlungen
Nicht erlaubt: Normale Abnutzung, schlechte Tapete nach 10 Jahren, verblasste Farben.
Rückgabefrist: Wie lange darf der Vermieter warten?
Es gibt keine gesetzlich festgelegte Frist. Gerichte urteilen meist: 3–6 Monate nach Auszug sind angemessen – sofern die Betriebskostenabrechnung noch aussteht. Spätestens nach 6 Monaten muss die Kaution zurück.
Checkliste: Mietkaution korrekt handhaben
- ☑ Kaution auf separatem Konto angelegt?
- ☑ Mieter erhält Nachweis über Anlage?
- ☑ Zinsen werden dem Mieter gutgeschrieben?
- ☑ Einbehalte schriftlich mit Belegen dokumentiert?
- ☑ Rückzahlung spätestens nach 6 Monaten?
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Mietkaution richtig anlegen?
Beim Thema Mietkaution richtig anlegen kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.