Das Wichtigste auf einen Blick
- Anschlussfinanzierung = neuer Kredit für die Restschuld nach Ende der Zinsbindung
- Handeln ab 12–18 Monate vor Ablauf — nicht erst wenn Post von der Bank kommt
- Forward-Darlehen: bis zu 5 Jahre im Voraus zu heutigen Konditionen sichern
- Wechsel zu anderer Bank oft günstiger als Verlängerung bei der eigenen Bank
Was passiert wenn die Zinsbindung ausläuft?
Praxis-Tipp: 12–24 Monate vor Zinsbindungsende vergleichen. Wer die Prolongation seiner Bank einfach unterschreibt, zahlt im Schnitt 0,3–0,5 % mehr. Bei 200.000 € Restschuld: bis 10.000 € verschenkt. Forward-Darlehen absichern, wenn Zinsstieg erwartet wird.
Nach Ende deiner Zinsbindung (z.B. 10 Jahre) wird dein Baukredit nicht automatisch weitergeführt. Du musst die verbleibende Restschuld neu finanzieren — das nennt sich Anschlussfinanzierung.
Wichtig: Deine alte Bank schickt oft erst 3 Monate vorher ein Angebot. Das ist zu spät für eine gute Verhandlungsposition. Handle 12–18 Monate früher.
Drei Wege zur Anschlussfinanzierung
| Weg | Vorteile | Nachteile | Empfehlung |
|---|---|---|---|
| Prolongation (bestehende Bank verlängert) | Einfach, kein Aufwand | Meist 0,2–0,5% teurer | Nur wenn Angebot wirklich gut |
| Umschuldung (neue Bank) | Oft günstiger, volle Verhandlungsmacht | Grundbuchänderung nötig (~200 €) | Empfohlen — fast immer günstiger |
| Forward-Darlehen | Zinssicherheit für die Zukunft | Aufschlag von ca. 0,01–0,03%/Monat | Bei erwarteten Zinssteigerungen |
Wie viel kannst du sparen?
Rechenbeispiel: Restschuld 200.000 €, alte Bank bietet 3,8% → Vermittler findet 3,2%.
Ersparnis: 0,6% × 200.000 € = 1.200 € weniger Zinsen pro Jahr — bei 10 Jahren neuer Zinsbindung macht das 12.000 € Ersparnis.
Den Wechsel lohnt es sich fast immer zu prüfen — die Notarkosten für die Grundbuchänderung liegen meist unter 300 €.
Checkliste: Anschlussfinanzierung richtig vorbereiten
| ✓ | 18 Monate vor Ablauf: Restschuld und Restlaufzeit prüfen |
| ✓ | Aktuellen Grundbucheintrag anfordern |
| ✓ | 3 Angebote einholen: eigene Bank + 2 Vermittler |
| ✓ | Forward-Darlehen prüfen wenn Zinsen steigen werden |
| ✓ | Umschuldungskosten (Notargebühren ~200 €) einkalkulieren |
| ✓ | Sondertilgung prüfen: Kann ich Restschuld reduzieren vor Verlängerung? |
Weiterführende Artikel:
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Anschlussfinanzierung: Die 5 häufigsten Fehler
- Zu spät anfangen: Das Ablaufschreiben der Bank kommt ca. 3 Monate vor Ende. Dann ist es zu spät für Forward-Darlehen. Empfehlung: 18–24 Monate vorher vergleichen.
- Nur die Hausbank fragen: Prolongation ist bequem, aber teuer. Banken kalkulieren auf Kundenbequemlichkeit — die Margen bei Prolongation sind deutlich höher als bei Erstfinanzierung.
- Nur Zinssatz vergleichen: Sondertilgungsrechte, Tilgungssatzwechsel und Bereitstellungsgebühren ebenfalls vergleichen. 0,1 % günstigerer Zins kann durch höhere Gebühren aufgefressen werden.
- Zu lange Zinsbindung bei hohem Zinsniveau: Wer 2023 prolongiert hat, saß in 4+ % Zinsen fest. Bei geplantem Sondertilgungseinsatz oder erwartetem Zinsrückgang: kürzere Bindung + Sondertilgung kombinieren.
- Restschuld nicht optimieren: Falls Vermögen vorhanden: Restschuld teilweise zurückzahlen vor Anschlussfinanzierung. Das verbessert den Beleihungsauslauf und damit den Zinssatz erheblich.
| Restschuld | Beleihungsauslauf | Zinsvorteil | Ersparnis (10 J.) |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 83 % | +0,4 % Aufschlag | +10.000 € |
| 220.000 € | 73 % | Standardzins | Referenz |
| 180.000 € | 60 % | -0,2 % Rabatt | -4.000 € |
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
- Was muss ich bei Anschlussfinanzierung besonders beachten?
- Wichtig bei Anschlussfinanzierung: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
- Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
- 5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
- Wie lange dauert die Baufinanzierung?
- Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
- Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
- Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.
Weiterfuehrende Quellen
- Verbraucherzentrale: Anschlussfinanzierung— Unabhaengige Tipps
- Bundesbank: Zinsentwicklung— Offizielle Marktdaten
- finanzen.net: Anschlussfinanzierung Ratgeber— Vergleich & Tipps
- Interhyp: Jetzt Anschlusszins sichern— Groesster Vermittler DE
- bausparen.one— Bausparvertrag als Zinssicherung