Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf von Grundstücken oder Immobilien anfällt. Sie wird fällig, sobald du einen notariellen Kaufvertrag abschließt. Die Finanzbehörden erhalten eine Kopie vom Notar und schicken dir den Steuerbescheid — meist innerhalb von 4–8 Wochen nach Beurkundung.
Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — die du für die Grundbucheintragung (Eigentumsübertragung) brauchst.
Grunderwerbsteuersätze aller Bundesländer 2026
| Bundesland | Steuersatz | Beispiel 350.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 12.250 € |
| Sachsen | 3,5 % | 12.250 € |
| Hamburg | 4,5 % | 15.750 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 17.500 € |
| Hessen | 6,0 % | 21.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 17.500 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 17.500 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 17.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 21.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 21.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 22.750 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 17.500 € |
| Thüringen | 6,5 % | 22.750 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 22.750 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 22.750 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 22.750 € |
Formel zur Berechnung
Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Steuersatz (in %)
Beispiel: Kaufpreis 420.000 € in NRW (6,5 %): 420.000 × 0.065 = 27.300 €
Was zählt zum Kaufpreis?
Nicht nur der vereinbarte Kaufpreis zählt — auch mitverkaufte Gegenstände werden einbezogen, wenn sie nicht klar getrennt ausgewiesen sind. Tipps:
- Einbauküche, Sauna, Carport separat im Kaufvertrag ausweisen — sie sind steuerfrei
- Typischer Ansatz: Küche = 5.000–15.000 € separat → spart bei 6,5 % bis zu 975 € Steuer
- Das Finanzamt prüft: Sind die Gegenstände zum Zeitpunkt des Kaufs vorhanden? Sind die Preise plausibel?
Wann muss man die Grunderwerbsteuer zahlen?
- Notar sendet Kopie des Kaufvertrags an das Finanzamt
- Finanzamt sendet Steuerbescheid (in der Regel 4–8 Wochen nach Beurkundung)
- Zahlungsfrist: meist 4 Wochen nach Bescheid
- Nach Zahlung: Finanzamt stellt Unbedenklichkeitsbescheinigung aus
- Mit Bescheinigung: Grundbuchamt überträgt Eigentum auf dich
Gibt es Befreiungen oder Ermäßigungen?
Ja — aber sie sind selten:
- Käufe unter Verwandten 1. Grades: Kauf vom Elternteil, Kind, Ehegatte → steuerfrei
- Schenkungen/Erbschaften: Fallen unter Schenkungs-/Erbschaftsteuer, nicht Grunderwerbsteuer
- Konzerninterne Übertragungen: Unter bestimmten Bedingungen steuerfrei
- Erstmaliger Kauf durch Bundesländer: Einige BL planen Freibeträge für Erstkäufer — in Diskussion
Häufige Fragen
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Die Grunderwerbsteuer wird fällig, nachdem das Finanzamt den Kaufvertrag geprüft und einen Steuerbescheid erlassen hat — typisch 4–8 Wochen nach notarieller Beurkundung. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für den Grundbucheintrag notwendig ist.
Kann ich Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Bei selbst genutzten Immobilien: Nein, die Grunderwerbsteuer ist nicht steuerlich absetzbar. Bei vermieteten Immobilien: Ja, sie zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die Abschreibungsbasis, kann also indirekt steuermindernd wirken.
Gibt es Wege die Grunderwerbsteuer zu reduzieren?
Legal: Bewegliches Inventar (Küche, Einbauten) separat ausweisen — darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Maximal möglich: ca. 10–15 % des Kaufpreises separat ausweisen. Schenkungen zwischen Ehepartnern oder Verwandten sind grunderwerbsteuerfrei. Achtung: Das Finanzamt prüft solche Gestaltungen genau.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer — Käufer oder Verkäufer?
In Deutschland zahlt grundsätzlich der Käufer die Grunderwerbsteuer. Vertragliche Vereinbarungen, dass der Verkäufer sie trägt, sind zwar möglich, aber selten. Das Finanzamt wendet sich immer an den Käufer als Steuerschuldner, unabhängig von privaten Absprachen.