Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf von Grundstücken oder Immobilien anfällt. Sie wird fällig, sobald du einen notariellen Kaufvertrag abschließt. Die Finanzbehörden erhalten eine Kopie vom Notar und schicken dir den Steuerbescheid — meist innerhalb von 4–8 Wochen nach Beurkundung.
Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — die du für die Grundbucheintragung (Eigentumsübertragung) brauchst.
Grunderwerbsteuersätze aller Bundesländer 2025
| Bundesland | Steuersatz | Beispiel 350.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 12.250 € |
| Sachsen | 3,5 % | 12.250 € |
| Hamburg | 4,5 % | 15.750 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 17.500 € |
| Hessen | 6,0 % | 21.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 17.500 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 17.500 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 17.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 21.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 21.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 22.750 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 17.500 € |
| Thüringen | 6,5 % | 22.750 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 22.750 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 22.750 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 22.750 € |
Formel zur Berechnung
Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Steuersatz (in %)
Beispiel: Kaufpreis 420.000 € in NRW (6,5 %): 420.000 × 0,065 = 27.300 €
Was zählt zum Kaufpreis?
Nicht nur der vereinbarte Kaufpreis zählt — auch mitverkaufte Gegenstände werden einbezogen, wenn sie nicht klar getrennt ausgewiesen sind. Tipps:
- Einbauküche, Sauna, Carport separat im Kaufvertrag ausweisen — sie sind steuerfrei
- Typischer Ansatz: Küche = 5.000–15.000 € separat → spart bei 6,5 % bis zu 975 € Steuer
- Das Finanzamt prüft: Sind die Gegenstände zum Zeitpunkt des Kaufs vorhanden? Sind die Preise plausibel?
Wann muss man die Grunderwerbsteuer zahlen?
- Notar sendet Kopie des Kaufvertrags an das Finanzamt
- Finanzamt sendet Steuerbescheid (in der Regel 4–8 Wochen nach Beurkundung)
- Zahlungsfrist: meist 4 Wochen nach Bescheid
- Nach Zahlung: Finanzamt stellt Unbedenklichkeitsbescheinigung aus
- Mit Bescheinigung: Grundbuchamt überträgt Eigentum auf dich
Gibt es Befreiungen oder Ermäßigungen?
Ja — aber sie sind selten:
- Käufe unter Verwandten 1. Grades: Kauf vom Elternteil, Kind, Ehegatte → steuerfrei
- Schenkungen/Erbschaften: Fallen unter Schenkungs-/Erbschaftsteuer, nicht Grunderwerbsteuer
- Konzerninterne Übertragungen: Unter bestimmten Bedingungen steuerfrei
- Erstmaliger Kauf durch Bundesländer: Einige BL planen Freibeträge für Erstkäufer — in Diskussion
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Worauf kommt es bei Grunderwerbsteuer Berechnen an?
Das Wichtigste bei Grunderwerbsteuer Berechnen: fruehzeitig informieren, mehrere Angebote einholen, Förderungen nutzen und Nebenkosten nicht vergessen. Unabhaengige Beratung ist oft kostenlos und spart tausende Euro.
Wie funktioniert die Abschreibung (AfA) bei Immobilien?
Lineare AfA: 2 % p.a. des Gebäudewerts (nicht Grundstück!) über 50 Jahre. Bei 250.000 € Gebäudewert: 5.000 €/Jahr steuerliche Abschreibung. Seit 2023: degressive AfA für Neubauten (5 % im ersten Jahr, dann fallend). Denkmäler: bis 100 % in 12 Jahren (§ 7i EStG). Immer: Grundstückswert herausrechnen.
Muss ich beim Verkauf einer Immobilie Steuern zahlen?
Bei Eigennutzung: steuerfrei, wenn mind. im Verkaufsjahr + 2 Vorjahre selbst bewohnt. Bei Vermietung: steuerpflichtig, wenn Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf (Spekulationsfrist). Nach 10 Jahren: steuerfrei. Ausnahme: mehr als 3 Objekte in 5 Jahren = gewerblicher Grundstückshandel.
Was ist die 10-Jahres-Spekulationsfrist?
Wer eine vermietete Immobilie binnen 10 Jahren nach Kauf verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer (Spekulationssteuer). Gewinn = Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus absetzbare Werbungskosten. Halteperiode: Datum Notarvertrag Kauf bis Datum Notarvertrag Verkauf. Bei selbst genutzten Immobilien: Ausnahme greift.
Weiterfuehrende Quellen
- Bundesfinanzministerium: Grunderwerbsteuer— Offizielle Regelungen
- Verbraucherzentrale: Grunderwerbsteuer— Unabhaengige Info
- finanzen.net: GrESt aller Bundeslaender— Steuersaetze aktuell
- Interhyp: Nebenkosten mitplanen— Kostenloser Vergleich
- kapitalanlage.one: GrESt fuer Investoren— Kapitalanlage & Steuern