Tilgungsrechner: Monatliche Rate berechnen

Tilgungsrechner: So funktioniert die Berechnung

Der Tilgungsrechner basiert auf der Annuitätenformel — dem Standardverfahren aller deutschen Banken. Die monatliche Rate bleibt während der Zinsbindung konstant, verschiebt sich aber in ihrer Zusammensetzung: Anfangs überwiegt der Zinsanteil, mit der Zeit wächst der Tilgungsanteil.

Die Restschuld sinkt mit jedem Monat: Der Zinsanteil der nächsten Rate ist etwas niedriger, der Tilgungsanteil entsprechend höher. Dieser Effekt beschleunigt sich gegen Ende der Laufzeit deutlich — in den letzten Jahren tilgen Sie vor allem, zahlen kaum noch Zinsen.

3 Rechenbeispiele mit dem Tilgungsrechner

Die folgende Tabelle zeigt drei typische Finanzierungsszenarien mit unterschiedlichen Kaufpreisen, Zinssätzen und Tilgungshöhen.

Alle Werte gerundet, ohne Sondertilgung. Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) sind im Eigenkapital nicht enthalten — diese sollten separat eingeplant werden.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Die meisten Banken vergeben Baufinanzierungen ab 10–20 % Eigenkapital des Kaufpreises. Je mehr Sie mitbringen, desto günstiger der Zinssatz — Banken stufen das Risiko niedriger ein:

• unter 10 % EK: Möglich, aber Zinsaufschlag von 0,5–1,0 % typisch. Vollfinanzierung (100 %) nur bei sehr guter Bonität.
• 10–20 % EK: Standardbereich. Zinsen leicht über dem Bestpreis.
• 20–30 % EK: Gutes Angebot, kein wesentlicher Aufschlag mehr.
• über 30 % EK: Beste Konditionen — Beleihungsauslauf unter 70 % ist das Ziel für Top-Zinsen.

Wichtig: Kaufnebenkosten (3,5–6,5 % Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, ca. 1,5–2 % Notar, ggf. 3–7 % Makler) müssen zusätzlich aus Eigenkapital bezahlt werden. In vielen Fällen sind 25–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital realistisch notwendig.

Häufige Fehler bei der Tilgungsrechnung

• Tilgung zu niedrig ansetzt: Viele wählen 1 % Tilgung, um die Rate zu senken. Das führt zu Laufzeiten von 40+ Jahren und enormen Gesamtzinskosten. Mindestens 2 %, besser 2,5–3 %.
• Kaufnebenkosten vergessen: Notar, Grunderwerbsteuer und Makler können 10–15 % des Kaufpreises ausmachen — diese müssen liquide vorhanden sein, gehen aber nicht ins Darlehen.
• Anschlussfinanzierung nicht einplanen: Nach der Zinsbindung (z.B. 10 Jahre) muss die Restschuld neu finanziert werden — ggf. zu höheren Zinsen. Die Restschuld im Tilgungsplan zeigt genau, wie hoch diese sein wird.
• Effektivzins ignorieren: Der Nominalzins (Sollzins) ist nicht der Vergleichszins. Für Angebotsvergleiche immer den Effektivzins heranziehen — dieser enthält alle Nebenkosten.
• Sondertilgungsrecht nicht nutzen: Die meisten Banken erlauben 5–10 % Sondertilgung jährlich kostenlos. Wer dieses Recht nicht ausschöpft, zahlt unnötig lange Zinsen.

Was ist der Unterschied zwischen Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen?

Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant, der Zinsanteil sinkt laufend. Beim Tilgungsdarlehen (selten bei privaten Baufinanzierungen) ist die Tilgungsrate fix, die Gesamtrate sinkt über die Zeit. Banken bieten fast ausschließlich Annuitätendarlehen an.

Wie genau ist der Online-Tilgungsrechner?

Der Rechner verwendet die identische Formel wie deutsche Banken (Annuitätenrechnung, monatliche Zinsverrechnung). Kleine Abweichungen von realen Angeboten entstehen durch Bearbeitungsgebühren, Disagio oder abweichende Verveechnungstermine — typischerweise unter 2 % Abweichung.

Was bedeutet Zinsbindung und wie lange sollte ich wählen?

Die Zinsbindung (Sollzinsbindung) legt fest, wie lange der vereinbarte Zins gilt — danach muss neu verhandelt werden. Bei aktuell niedrigen Zinsen empfehlen Experten 15–20 Jahre Bindung. Kurze Bindungen (5 Jahre) sind nur bei erwarteten Zinssenkungen sinnvoll.

Kann ich den Tilgungssatz während der Laufzeit ändern?

Das hängt vom Kreditvertrag ab. Viele Banken erlauben 1–3 Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung (z.B. bei Jobwechsel oder Gehaltserhöhung). Prüfen Sie dieses Recht beim Angebotsvergleich — es ist wertvoller als es scheint.