Das Wichtigste auf einen Blick
- Ø Kaufpreis Wohnung München: ca. 780.000 €
- Ø Kaufpreis Haus München: ca. 1.100.000 €
- Grunderwerbsteuer München: 3,5% (bei 1.100.000 € = 38.500 €)
- Monatliche Rate: ab ca. 3.240 € (80% Finanzierung. 3,2% Zins. 2% Tilgung)
Immobilienmarkt München: Aktuelle Lage
Praxis-Tipp München: Grunderwerbsteuer in Bayern: 3.5 %. Wer in München vergleicht, spart im Schnitt 0,3–0,6 % Zinsen — bei einem 509,600 € Kredit über 10 Jahre sind das 31,850–63,700 € echte Ersparnis. HypoVereinsbank und ING sind lokale Anlaufstellen, aber unbedingt auch Online-Vergleich machen.
Die Immobilienpreise in München haben sich nach dem Höchststand 2022 etwas stabilisiert. Wer jetzt kauft, findet oft bessere Kaufpreise als noch vor 2 Jahren — bei jedoch weiterhin hohem Zinsniveau.
| Immobilientyp | Ø Kaufpreis | Ø Preis/m² |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung (3 Zi.. 80m²) | 780.000 € | ca. 9.750 €/m² |
| Einfamilienhaus (120m²) | 1.100.000 € | ca. 9.166 €/m² |
| Großes Haus / Villa (200m²) | 1.800.000 € | ca. 9.000 €/m² |
Typisches Finanzierungsbeispiel München
| Kaufpreis | Eigenkapital (20%) | Darlehen | Rate/Monat (3,2%. 2% Tilg.) |
|---|---|---|---|
| 780.000 € | 156.000 € | 624.000 € | ca. 3.240 € |
| 1.100.000 € | 220.000 € | 880.000 € | ca. 4.580 € |
Grunderwerbsteuer in München
In München gilt der Grunderwerbsteuersatz von 3,5%. Bei einem Kaufpreis von 1.100.000 € zahlst du ca. 38.500 € Grunderwerbsteuer — zusätzlich zum Kaufpreis.
Tipps für die Baufinanzierung in München
- Frühzeitig mehrere Angebote einholen: Vermittler wie Interhyp vergleichen 400+ Banken
- KfW-Programme prüfen: Besonders KfW 261 für Neubauten und KfW 124 für Familien
- Preisverhandlung nutzen: In München sind aktuell 2–5% Preisnachlass oft möglich
- Makler oder privat: Privatkauf spart in München bis zu 39.270 € Provision
Immobilienpreise in München 2025
| Wohnungsgröße | Preis | Kaufnebenkosten | Eigenkapital (20 %) |
|---|---|---|---|
| 70 m² (Wohnung) | 637,000 € | ca. 57,138 € | ca. 127,400 € |
| 100 m² (größere Wohnung/RH) | 910,000 € | ca. 81,627 € | ca. 182,000 € |
| 120 m² (Einfamilienhaus) | 1,092,000 € | ca. 97,952 € | ca. 218,400 € |
Grunderwerbsteuer Bayern: 3.5 % | Notar: ca. 1,5 % | Grundbuch: ca. 0,4 % | Makler: bis 3,57 % (wenn beauftragt)
Monatliche Belastung — Rechenbeispiel München
Bei einem Kaufpreis von 637,000 € (70 m²), 20 % Eigenkapital (127,400 €) und einem Kredit von 509,600 €:
- Monatsrate: ca. 2,250 € (3,3 % Zins, 2 % Tilgung)
- Empfohlenes Nettoeinkommen: mind. 6,428 € (Daumenregel: Rate max. 35 %)
- Zinsbindung: 10 Jahre empfohlen (aktuelles Zinsniveau)
- Eigenkapital inkl. Nebenkosten: ca. 184,538 € benötigt
Lokale Banken in München: HypoVereinsbank und ING — aber immer auch Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein (meist 0,2–0,5 % günstiger).
Häufige Fragen
Kaufpreise nach Stadtteilen: München im Überblick
| Stadtteil / Lage | Wohnung ø €/m² | Haus ø €/m² | Einschätzung |
|---|---|---|---|
| Maxvorstadt, Schwabing, Altstadt | 11.000–16.000 €/m² | 14.000–20.000 €/m² | Sehr teuer, wenig Angebot |
| Bogenhausen, Nymphenburg, Solln | 9.000–13.000 €/m² | 11.000–16.000 €/m² | Teuer, gehoben |
| Pasing, Giesing, Neuhausen | 8.000–11.000 €/m² | 9.000–13.000 €/m² | Gehoben, gute Infrastruktur |
| Moosach, Feldmoching, Allach | 6.500–9.000 €/m² | 7.500–10.500 €/m² | Günstiger, Stadtrand |
| Umland (Freising, Dachau, Ebersberg) | 4.500–7.000 €/m² | 5.500–8.500 €/m² | Deutlich günstiger, S-Bahn-Anbindung |
Die Preisspanne zeigt deutlich: Je nach Stadtteil und Objektart variieren die Preise in München erheblich. Das Umland ist oft 25–40 % günstiger bei guter ÖPNV-Anbindung.
Kaufnebenkosten in Bayern: Was kommt obendrauf?
| Kostenart | Satz Bayern | Beispiel (1.100.000 € Kaufpreis) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % | 38.500 € |
| Notar + Grundbucheintragung | ca. 1,5–2,0 % | 20,000 € |
| Maklerprovision (falls Makler) | max. 3,57 % (Käuferanteil) | 0–3,927 € |
Rechenbeispiel: Baufinanzierung München
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 880.000 € |
| Grunderwerbsteuer (3,5 %) | 38.500 € |
| Notar + Grundbuch (1,8 %) | 19,800 € |
| Eigenkapital (20 % + Nebenkosten) | 176.000 € |
| Darlehensbetrag | 704.000 € |
| Effektivzins (15J, Mai 2026) | ca. 3,4 % |
| Anfangstilgung | 2 % |
| Monatliche Rate | ca. 3.659 €/Monat |
BayernLabo (Bayerische Landesbodenkreditanstalt): Staatliche Förderung in München
Neben den bundesweiten KfW-Programmen bietet Bayern über die BayernLabo (Bayerische Landesbodenkreditanstalt) eigene Fördermöglichkeiten an:
- Bayerisches Wohnungsbauprogramm (BWP) — zinsgünstige Darlehen bis 200.000 €
- KfW-Kombination: Bundesförderung und Landesförderung können gestapelt werden — fragen Sie Ihren Vermittler explizit danach
- Antrag: Immer über die finanzierende Bank stellen (nicht direkt bei der Förderbank)
Weitere Details finden Sie direkt bei der BayernLabo (Bayerische Landesbodenkreditanstalt).
Tipps für Käufer in München
- Umland prüfen: Freising, Dachau, Ebersberg — bis 40 % günstiger, gute S-Bahn-Verbindung nach München
- BayernLabo-Programm nutzen: Zinsgünstige Darlehen für Eigennutzer in Bayern, kombinierbar mit KfW
- Grunderwerbsteuer Bayern ist mit 3,5 % die günstigste in Deutschland — erheblicher Vorteil gegenüber NRW oder Berlin
- Preisverhandlung ist aktuell möglich: 2–5 % Nachlass sind auf dem stabilisierten Münchner Markt realistisch
- Mindestens 2 Vermittler anfragen: Interhyp und Dr. Klein haben Büros in München, Baufi24 für Selbstständige
Häufige Fragen zur Baufinanzierung in München
- Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in München?
- In München gilt der bayerische Grunderwerbsteuersatz von 3,5 % — der günstigste in Deutschland. Bei einem Kaufpreis von 1.100.000 € fallen 38.500 € Grunderwerbsteuer an. Im Vergleich: NRW erhebt 6,5 %, was bei gleichem Kaufpreis 71.500 € bedeutet.
- Was fördert die BayernLabo in München?
- Die Bayerische Landesbodenkreditanstalt (BayernLabo) bietet das Bayerische Wohnungsbauprogramm an — zinsgünstige Darlehen bis 200.000 € für Eigennutzer. Die Programme sind einkommensabhängig und können mit KfW-Mitteln kombiniert werden. Details unter bayernlabo.de.
- Lohnt sich ein Kauf im Münchner Umland?
- Das Münchner Umland (Freising, Dachau, Ebersberg, Starnberg) ist 30–50 % günstiger als die Innenstadt. Mit S-Bahn-Anbindung sind viele Lagen in 30–45 Minuten erreichbar. Für Familien eine sehr attraktive Option — besonders bei Neubauten mit KfW-Förderung.
- Kann ich eine Münchner Immobilie ohne 20 % Eigenkapital finanzieren?
- Bei den hohen Münchner Kaufpreisen (800k–1,2M) bedeutet 20 % Eigenkapital 160.000–240.000 €. Einige Banken finanzieren mit weniger, aber mit erheblichem Zinszuschlag (0,5–1,5 %). Alternativ: BayernLabo-Darlehen als EK-Ergänzung oder Eltern-Schenkung nutzen.