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- Ø Kaufpreis Wohnung Ulm: ca. 380.000 €
- Ø Kaufpreis Haus Ulm: ca. 510.000 €
- Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg: 5.0% (bei 510.000 € = 25.500 €)
- Monatliche Rate: ab ca. 1.342 € (80% Finanzierung, 3,3% Zins, 2% Tilgung)
- Besonderheit: Wissenschaftsstadt an der Donau — Heimat von Liebherr, Daimler-Truck, Bosch Rexroth
Immobilienmarkt Ulm 2026
Ulm ist ein attraktiver Standort in Baden-Württemberg. Wissenschaftsstadt an der Donau — Heimat von Liebherr, Daimler-Truck, Bosch Rexroth. Der Immobilienmarkt bietet aktuell sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger interessante Möglichkeiten.
| Immobilientyp | Ø Kaufpreis | Ø Preis/m² |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung (3 Zi., 75m²) | 380.000 € | ca. 4.500 €/m² |
| Einfamilienhaus (130m²) | 510.000 € | ca. 3.923 €/m² |
Typisches Finanzierungsbeispiel Ulm
| Kaufpreis | Eigenkapital (20%) | Darlehen | Rate/Monat |
|---|---|---|---|
| 380.000 € (Wohnung) | 76.000 € | 304.000 € | ca. 1.342 €/Monat |
| 510.000 € (Haus) | 102.000 € | 408.000 € | ca. 1.802 €/Monat |
Annahmen: 3,3% Sollzins, 2% Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung. Individuelle Konditionen abweichend.
Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg
In Baden-Württemberg gilt ein Grunderwerbsteuersatz von 5.0%. Das bedeutet:
- Bei einer Wohnung für 380.000 €: 19.000 € Grunderwerbsteuer
- Bei einem Haus für 510.000 €: 25.500 € Grunderwerbsteuer
- Zusätzlich: Notar (~1,5%) und Grundbuch (~0,5%) = zusammen ca. 10.200 € bei einem Haus
Gesamte Kaufnebenkosten bei einem Haus in Ulm: ca. 43.350 € (ohne Makler).
Förderung beim Immobilienkauf in Ulm
Beim Kauf in Ulm gibt es mehrere Fördermöglichkeiten:
- KfW 300 (Wohneigentum für Familien): Bis 270.000 € zinsgünstig — bundesweit nutzbar
- KfW 261 (Energieeffizient Bauen/Sanieren): Besonders bei älteren Bestandsobjekten sinnvoll
- L-Bank Baden-Württemberg: Regionale Förderung für Baden-Württemberg
Wichtig: KfW-Anträge müssen VOR Kaufvertrag gestellt werden. Dein Baufinanzierungsberater übernimmt die Koordination.
Tipps für die Baufinanzierung in Ulm
- Mehrere Angebote vergleichen: Lokale Sparkassen (Sparkasse Ulm und Volksbank Ulm-Biberach) vs. Online-Vermittler (Interhyp, Dr. Klein) — oft 0,2–0,5% Zinsunterschied
- Eigenkapital optimieren: Mindestens 20% empfohlen — damit entfällt der Risikoaufschlag der Bank
- Zinsbindung wählen: Bei aktuell niedrigeren Zinsen (3,0–3,5%) lohnt sich eine längere Zinsbindung von 15–20 Jahren
- Sondertilgungsrecht einbauen: Mindestens 5%, besser 10% p.a. — kostenloses Extra bei den meisten Banken
Häufige Fragen zur Baufinanzierung in Ulm
Was kostet eine Baufinanzierung in Ulm aktuell?
Aktuelle Bauzinsen in Ulm liegen bei ca. 3,0–3,6% (10 Jahre Zinsbindung, Stand 2026). Bei einem Darlehen von 304.000 € beträgt die monatliche Rate ca. 1.342 €. Lokal bieten Sparkasse Ulm und Volksbank Ulm-Biberach Angebote, im Vergleich mit Online-Vermittlern wie Interhyp oft 0,2–0,5% günstiger.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Kauf in Ulm?
Empfohlen werden mindestens 20% Eigenkapital plus Kaufnebenkosten. Bei einem Haus für 510.000 € in Ulm bedeutet das: 102.000 € Eigenkapital + ca. 43.350 € Nebenkosten = zusammen ca. 145.350 € Eigenkapital sinnvoll.
Welche Förderung gibt es für Immobilienkäufer in Ulm?
Bundesweit: KfW 300 (Wohneigentum für Familien), KfW 261 (Energieeffizienz). In Baden-Württemberg: L-Bank Baden-Württemberg. Anträge müssen VOR dem Kaufvertrag gestellt werden — dein Baufi-Berater koordiniert das.
Kaufen oder mieten in Ulm — was lohnt sich?
Der Kaufpreis-Miete-Verhältnis (Faktor) in Ulm liegt bei ca. 1.688 (Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete). Ein Faktor unter 25 spricht eher für Kauf. Endgültig entscheidet deine persönliche Situation: Eigenkapital, geplante Wohndauer (min. 5–7 Jahre) und Finanzierungsrate vs. Miete.