Tilgung ist eines der wichtigsten Konzepte bei der Baufinanzierung — und wird trotzdem oft missverstanden. Hier kommt die klare Erklärung mit Zahlen und Beispielen.
Was bedeutet Tilgung?
Tilgung ist die Rückzahlung des geliehenen Kreditbetrags. Bei einem Baukredit zahlst du monatlich eine Rate, die aus zwei Teilen besteht: Zinsen und Tilgung. Der Zinsanteil ist die Gebühr für den Kredit, der Tilgungsanteil reduziert die Restschuld.
Wie verändert sich die Tilgung über die Zeit?
Beim Annuitätendarlehen (Standardmodell) bleibt die monatliche Rate konstant. Aber: Mit sinkender Restschuld wird weniger Zins fällig — deshalb steigt automatisch der Tilgungsanteil.
| Jahr | Rate | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Restschuld |
|---|---|---|---|---|
| Jahr 1 | 1.375 € | 875 € | 500 € | 299.500 € |
| Jahr 5 | 1.375 € | 843 € | 532 € | 287.000 € |
| Jahr 10 | 1.375 € | 798 € | 577 € | 270.000 € |
| Jahr 20 | 1.375 € | 680 € | 695 € | 232.000 € |
Beispiel: 300.000 €, 3,5 % Zins, 2 % Anfangstilgung
Was passiert bei zu niedriger Tilgung?
Viele Banken akzeptieren 1 % Anfangstilgung. Das klingt günstig (niedrigere Rate), ist aber problematisch: Die Laufzeit dehnt sich extrem aus. Bei 1 % Tilgung und 3,5 % Zins dauert die vollständige Rückzahlung über 50 Jahre!
Sondertilgung: Extra-Zahlungen außer der Reihe
Die meisten Verträge erlauben Sondertilgungen — also zusätzliche Zahlungen neben der regulären Rate. Jede Sondertilgung senkt die Restschuld sofort und verkürzt die Laufzeit. Typisch: 5 % der Darlehenssumme pro Jahr als Sondertilgung erlaubt.
Tilgungsrechner: Einfache Formel
Faustregel: Bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung beträgt die Monatsrate ca. 4,58 € pro 1.000 € Darlehensbetrag. Für 300.000 € = ca. 1.375 €/Monat.
Welche Anfangstilgung ist sinnvoll?
- 1 %: Zu niedrig — Laufzeit 40–50 Jahre, sehr hohes Zinsrisiko
- 2 %: Minimum für vernünftige Planung
- 3 %: Empfehlenswert — Laufzeit unter 30 Jahre
- 5 % +: Optimal — schneller schuldenfrei, weniger Zinsrisiko
Fazit
Tilgung ist nicht nur eine Zahl im Vertrag — sie bestimmt, wie lange du Schulden hast und wie viel Zinsen du insgesamt zahlst. Wer zu niedrig tilgt, zahlt langfristig deutlich mehr. Mindestens 2 %, besser 3 % Anfangstilgung wählen.
Häufige Fragen zur Tilgung
Was muss ich bei Glossar Tilgung besonders beachten?
Wichtig bei Glossar Tilgung: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
Wie lange dauert die Baufinanzierung?
Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.