Tilgung ist eines der wichtigsten Konzepte bei der Baufinanzierung — und wird trotzdem oft missverstanden. Hier kommt die klare Erklärung mit Zahlen und Beispielen.
Was bedeutet Tilgung?
Tilgung ist die Rückzahlung des geliehenen Kreditbetrags. Bei einem Baukredit zahlst du monatlich eine Rate, die aus zwei Teilen besteht: Zinsen und Tilgung. Der Zinsanteil ist die Gebühr für den Kredit, der Tilgungsanteil reduziert die Restschuld.
Wie verändert sich die Tilgung über die Zeit?
Beim Annuitätendarlehen (Standardmodell) bleibt die monatliche Rate konstant. Aber: Mit sinkender Restschuld wird weniger Zins fällig — deshalb steigt automatisch der Tilgungsanteil.
| Jahr | Rate | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Restschuld |
|---|---|---|---|---|
| Jahr 1 | 1.375 € | 875 € | 500 € | 299.500 € |
| Jahr 5 | 1.375 € | 843 € | 532 € | 287.000 € |
| Jahr 10 | 1.375 € | 798 € | 577 € | 270.000 € |
| Jahr 20 | 1.375 € | 680 € | 695 € | 232.000 € |
Beispiel: 300.000 €, 3,5 % Zins, 2 % Anfangstilgung
Was passiert bei zu niedriger Tilgung?
Viele Banken akzeptieren 1 % Anfangstilgung. Das klingt günstig (niedrigere Rate), ist aber problematisch: Die Laufzeit dehnt sich extrem aus. Bei 1 % Tilgung und 3,5 % Zins dauert die vollständige Rückzahlung über 50 Jahre!
Sondertilgung: Extra-Zahlungen außer der Reihe
Die meisten Verträge erlauben Sondertilgungen — also zusätzliche Zahlungen neben der regulären Rate. Jede Sondertilgung senkt die Restschuld sofort und verkürzt die Laufzeit. Typisch: 5 % der Darlehenssumme pro Jahr als Sondertilgung erlaubt.
Tilgungsrechner: Einfache Formel
Faustregel: Bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung beträgt die Monatsrate ca. 4,58 € pro 1.000 € Darlehensbetrag. Für 300.000 € = ca. 1.375 €/Monat.
Welche Anfangstilgung ist sinnvoll?
- 1 %: Zu niedrig — Laufzeit 40–50 Jahre, sehr hohes Zinsrisiko
- 2 %: Minimum für vernünftige Planung
- 3 %: Empfehlenswert — Laufzeit unter 30 Jahre
- 5 % +: Optimal — schneller schuldenfrei, weniger Zinsrisiko
Fazit
Tilgung ist nicht nur eine Zahl im Vertrag — sie bestimmt, wie lange du Schulden hast und wie viel Zinsen du insgesamt zahlst. Wer zu niedrig tilgt, zahlt langfristig deutlich mehr. Mindestens 2 %, besser 3 % Anfangstilgung wählen.
Häufige Fragen
Was bedeutet Tilgung einfach erklärt konkret für meine Baufinanzierung?
Das Thema Tilgung einfach erklärt ist ein wichtiger Bestandteil jeder Baufinanzierung. Es beeinflusst direkt die Gesamtkosten und die monatliche Belastung. Wer diesen Begriff versteht, kann Angebote besser vergleichen und gezielter verhandeln — sowohl mit der Hausbank als auch mit unabhängigen Vermittlern.
Wie wirkt sich das auf meine monatliche Rate aus?
Die monatliche Rate setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Jede Änderung der Rahmenbedingungen — sei es der Zinssatz, der Tilgungssatz oder Sonderkonditionen — hat direkten Einfluss auf die Rate. Nutze einen Online-Rechner um verschiedene Szenarien zu simulieren bevor du einen Vertrag unterschreibst.
Welche Fehler machen Käufer dabei am häufigsten?
Der häufigste Fehler ist, nur auf den Sollzins zu schauen statt auf den Effektivzins und die Gesamtkosten. Außerdem unterschätzen viele die Kaufnebenkosten (7–12 % des Kaufpreises) und planen zu wenig Puffer für unvorhergesehene Ausgaben. Ein unabhängiger Finanzberater hilft, alle Faktoren richtig zu gewichten.
Wie finde ich die besten Konditionen?
Mindestens 3–5 Angebote vergleichen: Hausbank, Volksbank/Sparkasse und mindestens zwei unabhängige Vermittler (Interhyp, Dr. Klein). Der Zinsunterschied kann 0,3–0,6 % betragen — bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre sind das 7.500–15.000 € echte Ersparnis. Lass dich nicht unter Zeitdruck setzen.