Festzins vs. variabler Zins bei der Baufinanzierung
Bei der Baufinanzierung in Deutschland gibt es zwei grundlegende Zinsmodelle. Die richtige Wahl hängt von deiner Risikobereitschaft, deiner Lebenssituation und der Zinsprognose ab.
Das Wichtigste auf einen Blick
| Merkmal | Festzins | Variabler Zins |
|---|---|---|
| Planbarkeit | Sehr hoch | Gering |
| Zinshöhe | Meist höher | Meist günstiger |
| Risiko | Keines | Zinsanstieg möglich |
| Kündigung | Vorfälligkeitsentschädigung | Meist monatlich |
| Basis | Vereinbart bei Abschluss | Euribor + Aufschlag |
Festzins — Sicherheit hat ihren Preis
Der Festzins ist in Deutschland die mit Abstand häufigste Wahl. Du weißt von Anfang an, was du jeden Monat zahlst — für 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Der Aufschlag gegenüber variablen Zinsen liegt typischerweise bei 0,3–0,8%.
Wann Festzins sinnvoll ist:
- Du planst langfristig und willst Sicherheit
- Das aktuelle Zinsniveau ist historisch niedrig
- Dein Budget erlaubt keinen Puffer für Zinsanstiege
- Familie mit Kindern — monatliche Rate muss planbar sein
Variabler Zins — Flexibilität und Risiko
Variable Zinsen richten sich nach dem 3-Monats-Euribor plus Aufschlag der Bank. Sie sind anfangs oft günstiger, können aber steigen. In der Hochzinsphase 2022 stiegen variable Kredite innerhalb von 12 Monaten um über 3 Prozentpunkte.
Wann variabler Zins sinnvoll ist:
- Du erwartest in 1–3 Jahren einen größeren Geldzufluss (Erbschaft, Bonus)
- Du willst jederzeit ohne Strafe ablösen können
- Die Zinsen sind historisch hoch und du setzt auf baldige Senkung
- Kurzfristige Zwischenfinanzierung
Die clevere Mischung
Manche Banken bieten Zinscap-Darlehen an: variabler Zins mit Obergrenze. Du profitierst von sinkenden Zinsen, bist aber nach oben abgesichert. Kostet einen Aufschlag, kann aber sinnvoll sein.
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen
Was muss ich bei Festzins Vs Variabler Zins besonders beachten?
Wichtig bei Festzins Vs Variabler Zins: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
Wie lange dauert die Baufinanzierung?
Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.