Bei der Baufinanzierung in Deutschland gibt es zwei grundlegende Zinsmodelle. Die richtige Wahl hängt von deiner Risikobereitschaft, deiner Lebenssituation und der Zinsprognose ab.
Das Wichtigste auf einen Blick
| Merkmal | Festzins | Variabler Zins |
|---|---|---|
| Planbarkeit | Sehr hoch | Gering |
| Zinshöhe | Meist höher | Meist günstiger |
| Risiko | Keines | Zinsanstieg möglich |
| Kündigung | Vorfälligkeitsentschädigung | Meist monatlich |
| Basis | Vereinbart bei Abschluss | Euribor + Aufschlag |
Festzins — Sicherheit hat ihren Preis
Der Festzins ist in Deutschland die mit Abstand häufigste Wahl. Du weißt von Anfang an, was du jeden Monat zahlst — für 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Der Aufschlag gegenüber variablen Zinsen liegt typischerweise bei 0,3–0,8%.
Wann Festzins sinnvoll ist:
- Du planst langfristig und willst Sicherheit
- Das aktuelle Zinsniveau ist historisch niedrig
- Dein Budget erlaubt keinen Puffer für Zinsanstiege
- Familie mit Kindern — monatliche Rate muss planbar sein
Variabler Zins — Flexibilität und Risiko
Variable Zinsen richten sich nach dem 3-Monats-Euribor plus Aufschlag der Bank. Sie sind anfangs oft günstiger, können aber steigen. In der Hochzinsphase 2022 stiegen variable Kredite innerhalb von 12 Monaten um über 3 Prozentpunkte.
Wann variabler Zins sinnvoll ist:
- Du erwartest in 1–3 Jahren einen größeren Geldzufluss (Erbschaft, Bonus)
- Du willst jederzeit ohne Strafe ablösen können
- Die Zinsen sind historisch hoch und du setzt auf baldige Senkung
- Kurzfristige Zwischenfinanzierung
Die clevere Mischung
Manche Banken bieten Zinscap-Darlehen an: variabler Zins mit Obergrenze. Du profitierst von sinkenden Zinsen, bist aber nach oben abgesichert. Kostet einen Aufschlag, kann aber sinnvoll sein.
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen
- Was muss ich bei Festzins Vs Variabler Zins besonders beachten?
- Wichtig bei Festzins Vs Variabler Zins: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
- Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
- 5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
- Wie lange dauert die Baufinanzierung?
- Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
- Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
- Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.