Eine Immobilie erben klingt nach Glück — kann aber ein Steuerproblem werden. Welche Steuern fallen an? Wann ist alles steuerfrei? Und was passiert wenn du die Steuer nicht zahlen kannst?
Grundprinzip: Erbschaftsteuer auf Immobilien
Geerbte Immobilien unterliegen der Erbschaftsteuer. Der Steuerwert richtet sich nach dem Verkehrswert, der nach dem Bewertungsgesetz ermittelt wird — seit 2023 oft nahe am Marktwert.
Freibeträge: Wann bleibt die Steuer aus?
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehepartner / eingetr. Lebenspartner | 500.000 € | I |
| Kinder (pro Kind) | 400.000 € | I |
| Enkel | 200.000 € | I |
| Eltern / Großeltern | 100.000 € | I/II |
| Geschwister / Nichten / Neffen | 20.000 € | II |
| Nicht Verwandte | 20.000 € | III |
Sonderregel: Selbstgenutzte Immobilien steuerfrei
Wenn Ehepartner oder Kinder das Familienheim erben und es 10 Jahre lang selbst bewohnen, ist es vollständig erbschaftsteuerfrei — unabhängig vom Wert. Voraussetzung: Direkt nach dem Erbfall einziehen, keine Vermietung.
Beispiel: Kind erbt Elternhaus
Haus Marktwert: 600.000 €, Freibetrag Kind: 400.000 €, steuerpflichtiger Erwerb: 200.000 €.
Steuersatz Steuerklasse I bei 200.000 €: 11 % → Steuer: 22.000 €.
Wenn das Kind einzieht und 10 Jahre wohnt: 0 € Steuer.
Was passiert wenn du die Steuer nicht zahlen kannst?
Das Finanzamt kann die Steuer stunden — wenn die Zahlung nur durch Verkauf der Immobilie möglich wäre. Die Stundung ist gesetzlich möglich, aber kein Selbstläufer. Rechtzeitig beantragen!
Checkliste: Immobilie erben
- Erbschaft dem Finanzamt innerhalb 3 Monaten anzeigen (Pflicht!)
- Verkehrswert der Immobilie prüfen lassen (eigene Bewertung beauftragen)
- Freibeträge und Steuerbefreiungen prüfen
- Bei Selbstnutzung: 10-Jahres-Frist genau kennen
- Bei Steuerbelastung: Stundungsantrag prüfen
Fazit
Wer im richtigen Verwandtschaftsverhältnis erbt und die Immobilie selbst bewohnt, kommt oft steuerfrei durch. Bei großen Werten oder entfernter Verwandtschaft kann die Steuer hoch werden. Früh zum Steuerberater — Gestaltungsmöglichkeiten gibt es, aber nur wenn man sie rechtzeitig nutzt.
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung
Worauf kommt es bei Immobilien Erbschaft Steuern an?
Das Wichtigste bei Immobilien Erbschaft Steuern: fruehzeitig informieren, mehrere Angebote einholen, Förderungen nutzen und Nebenkosten nicht vergessen. Unabhaengige Beratung ist oft kostenlos und spart tausende Euro.
Muss ich beim Erben einer Immobilie Erbschaftssteuer zahlen?
Freibeträge: Kinder 400.000 €, Ehepartner 500.000 €, Geschwister/Nichten/Neffen 20.000 €. Selbst genutzte Immobilien an Ehepartner/Kinder: steuerfrei bei weiterer Eigennutzung für mind. 10 Jahre. Über Freibetrag: 7–50 % Erbschaftssteuer je nach Steuerklasse und Betrag.
Kann ich eine geerbte Immobilie belasten oder verkaufen?
Ja — als Erbe werden Sie Eigentümer und können frei verfügen. Wenn mehrere Personen erben (Erbengemeinschaft): alle müssen bei Verkauf zustimmen. Ein einzelner Erbe kann seinen Anteil an Dritte verkaufen — das kann zu ungewollten Miteigentümern führen. Tipp: Erbauseinandersetzungsvertrag beim Notar für klare Regelungen.
Siehe auch: Grunderwerbsteuer Eigenkapital.
Lohnt es sich, eine Erbschaft mit Schulden anzunehmen?
Rechnen Sie: Immobilienwert minus Schulden = Nettonachlass. Wenn positiv: Annahme lohnt sich in der Regel. Wichtig: Nachlassverbindlichkeiten vollständig ermitteln (Restschulden, Unterhaltspflichten, Steuerschulden). Nachlassverwaltung beantragen um Haftung auf Nachlass zu beschränken. Im Zweifel: Erbschaftsanwalt konsultieren.