Eine Immobilie erben klingt nach Glück — kann aber ein Steuerproblem werden. Welche Steuern fallen an? Wann ist alles steuerfrei? Und was passiert wenn du die Steuer nicht zahlen kannst?
Grundprinzip: Erbschaftsteuer auf Immobilien
Geerbte Immobilien unterliegen der Erbschaftsteuer. Der Steuerwert richtet sich nach dem Verkehrswert, der nach dem Bewertungsgesetz ermittelt wird — seit 2023 oft nahe am Marktwert.
Freibeträge: Wann bleibt die Steuer aus?
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehepartner / eingetr. Lebenspartner | 500.000 € | I |
| Kinder (pro Kind) | 400.000 € | I |
| Enkel | 200.000 € | I |
| Eltern / Großeltern | 100.000 € | I/II |
| Geschwister / Nichten / Neffen | 20.000 € | II |
| Nicht Verwandte | 20.000 € | III |
Sonderregel: Selbstgenutzte Immobilien steuerfrei
Wenn Ehepartner oder Kinder das Familienheim erben und es 10 Jahre lang selbst bewohnen, ist es vollständig erbschaftsteuerfrei — unabhängig vom Wert. Voraussetzung: Direkt nach dem Erbfall einziehen, keine Vermietung.
Beispiel: Kind erbt Elternhaus
Haus Marktwert: 600.000 €, Freibetrag Kind: 400.000 €, steuerpflichtiger Erwerb: 200.000 €.
Steuersatz Steuerklasse I bei 200.000 €: 11 % → Steuer: 22.000 €.
Wenn das Kind einzieht und 10 Jahre wohnt: 0 € Steuer.
Was passiert wenn du die Steuer nicht zahlen kannst?
Das Finanzamt kann die Steuer stunden — wenn die Zahlung nur durch Verkauf der Immobilie möglich wäre. Die Stundung ist gesetzlich möglich, aber kein Selbstläufer. Rechtzeitig beantragen!
Checkliste: Immobilie erben
- Erbschaft dem Finanzamt innerhalb 3 Monaten anzeigen (Pflicht!)
- Verkehrswert der Immobilie prüfen lassen (eigene Bewertung beauftragen)
- Freibeträge und Steuerbefreiungen prüfen
- Bei Selbstnutzung: 10-Jahres-Frist genau kennen
- Bei Steuerbelastung: Stundungsantrag prüfen
Fazit
Wer im richtigen Verwandtschaftsverhältnis erbt und die Immobilie selbst bewohnt, kommt oft steuerfrei durch. Bei großen Werten oder entfernter Verwandtschaft kann die Steuer hoch werden. Früh zum Steuerberater — Gestaltungsmöglichkeiten gibt es, aber nur wenn man sie rechtzeitig nutzt.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Immobilien erben?
Beim Thema Immobilien erben kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.