Das Kombidarlehen kombiniert einen klassischen Kredit mit einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung. Klingt komplex — und ist es auch. Hier kommt die ehrliche Erklärung.
Was ist ein Kombidarlehen?
Bei einem Kombidarlehen (auch: tilgungsfreies Darlehen) zahlst du während der Laufzeit keine Tilgung an die Bank. Stattdessen sparst du parallel in einen Bausparvertrag oder eine Kapitallebensversicherung ein. Am Ende der Laufzeit löst du den gesamten Kredit mit dem angesammelten Kapital auf einen Schlag ab.
Wie funktioniert das Kombidarlehen?
- Kredit aufnehmen: Bank gibt dir z.B. 300.000 € — vollständig, keine Tilgung
- Nur Zinsen zahlen: Monatlich zahlst du nur die Zinsen (z.B. 875 €/Monat bei 3,5 %)
- Parallel ansparen: Gleichzeitig zahlst du in Bausparvertrag oder Versicherung ein
- Ablösung am Ende: Nach Laufzeit wird Kredit mit dem Sparkapital auf einmal getilgt
Vorteile des Kombidarlehens
- Monatliche Rate anfangs niedriger (nur Zins, keine Tilgung)
- Planbare Ablösung durch Bausparguthaben
- Renditechance beim Kapitalanlagenteil (bei guten Zeiten)
- Steuerlicher Vorteil: Zinsen bei Vermietung voll absetzbar (da kein Eigenkapitalaufbau durch Tilgung)
Nachteile und Risiken
- Restschuld bleibt konstant: Anders als beim Annuitätendarlehen sinkt deine Schuld nie
- Zinsrisiko höher: Du zahlst auf die volle Summe Zinsen — nie weniger
- Renditeunsicherheit: Lebensversicherungen bringen heute kaum noch die versprochenen Renditen
- Komplexität: Zwei Verträge gleichzeitig — Vertrieb verdient an beiden
- Intransparenz: Gesamtkosten schwerer zu vergleichen
Kombidarlehen vs. Annuitätendarlehen: Kostenvergleich
| Modell | Kredit | Monatl. Zahlung | Gesamtkosten ca. |
|---|---|---|---|
| Annuitätendarlehen | 300.000 € | 1.550 € | 370.000 € |
| Kombidarlehen (Bausparer) | 300.000 € | 875 € + 450 € Sparer | 390.000–420.000 € |
Das Kombidarlehen kostet in der Regel mehr — der Vorteil liegt allenfalls in der Flexibilität und im Steuervorteil bei Vermietung.
Für wen kann es sinnvoll sein?
- Vermieter, die Zinsen als Werbungskosten absetzen wollen
- Käufer, die kurzfristig niedrigere Raten brauchen
- Wenn der Bausparvertrag in Kürze zuteilungsreif ist
Fazit
Das Kombidarlehen ist kein Allheilmittel. Für die meisten Eigenheimkäufer ist das klassische Annuitätendarlehen transparenter und günstiger. Wer ein Kombidarlehen erwägt, sollte die Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit durchrechnen — und sich nicht nur von der niedrigeren Monatsrate blenden lassen.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Kombidarlehen?
Beim Thema Kombidarlehen kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.