Wenn du eine Immobilie finanzierst, wirst du unweigerlich auf zwei Begriffe stoßen: Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen. Beide sind Kredite — aber sie funktionieren grundlegend anders. Hier kommt der klare Vergleich.
Das Annuitätendarlehen: Die Standard-Baufinanzierung
Das Annuitätendarlehen ist in Deutschland das am häufigsten genutzte Modell für die Baufinanzierung. Die monatliche Rate — die Annuität — bleibt über die gesamte Zinsbindungszeit konstant.
Zusammensetzung der Rate: Zinsen + Tilgung. Am Anfang überwiegt der Zinsanteil, mit der Zeit wächst der Tilgungsanteil — weil die Restschuld sinkt.
Das Tilgungsdarlehen: Konstante Tilgung, sinkende Rate
Beim Tilgungsdarlehen bleibt die Tilgungsrate konstant. Da die Restschuld sinkt, wird auch der Zinsanteil kleiner — die monatliche Belastung nimmt also über Zeit ab.
Direkter Vergleich
| Merkmal | Annuitätendarlehen | Tilgungsdarlehen |
|---|---|---|
| Monatliche Rate | Konstant | Sinkend |
| Planungssicherheit | Sehr hoch | Mittel (Rate schwankt) |
| Zinsbelastung gesamt | Etwas höher | Etwas niedriger |
| Anfangsrate | Niedriger | Höher |
| Verbreitung | Sehr verbreitet | Seltener |
Rechenbeispiel (300.000 €, 3,5 % Zinsen, 2 % Tilgung)
Annuitätendarlehen: Monatliche Rate ca. 1.375 € (konstant) über gesamte Laufzeit.
Tilgungsdarlehen: Startrate ca. 1.625 €, sinkend auf ca. 500 € gegen Ende — gesamte Laufzeit kürzer.
Wann welches Modell wählen?
Annuitätendarlehen wenn:
- Du festes Budget brauchst und Planbarkeit wichtig ist
- Du unsicher bist, wie dein Einkommen sich entwickelt
- Du eine Haushaltskalkulation machen möchtest
Tilgungsdarlehen wenn:
- Du heute viel verdienst und später weniger willst zahlen
- Du die Restschuld schneller reduzieren willst
- Du hohe Sondertilgungen planst
Fazit
Für die meisten Käufer ist das Annuitätendarlehen die richtige Wahl — wegen seiner Planbarkeit und Verbreitung. Das Tilgungsdarlehen lohnt sich vor allem für erfahrene Finanzierungsprofis mit hohem Anfangseinkommen.
Tilgungsplan — Rechenbeispiel
| Tilgungssatz | Laufzeit bei 3,3 % Zins | Monatliche Rate (300.000 €) | Gesamtzinsen |
|---|---|---|---|
| 1,0 % p.a. | ~44 Jahre | ca. 1.075 € | ca. 165.000 € |
| 1,5 % p.a. | ~35 Jahre | ca. 1.200 € | ca. 130.000 € |
| 2,0 % p.a. | ~28 Jahre | ca. 1.325 € | ca. 105.000 € |
| 3,0 % p.a. | ~20 Jahre | ca. 1.575 € | ca. 75.000 € |
| 4,0 % p.a. | ~15 Jahre | ca. 1.825 € | ca. 55.000 € |
Fazit: Wer von 1 % auf 2 % Tilgung erhöht, zahlt 60.000 € weniger Zinsen und ist 16 Jahre früher schuldenfrei — für 250 € mehr im Monat.
Häufige Fragen zur Tilgung
Was muss ich bei Tilgungsdarlehen Annuitaetendarlehen besonders beachten?
Wichtig bei Tilgungsdarlehen Annuitaetendarlehen: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
Wie lange dauert die Baufinanzierung?
Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.