Du möchtest dein Haus verkaufen, zu einer günstigeren Bank wechseln oder den Kredit mit einem Erbe ablösen — aber die Zinsbindung läuft noch? Dann verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE). Hier erfährst du, wie sie berechnet wird und wann sich die Ablösung trotzdem lohnt.
Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Die VFE ist eine Gebühr, die Banken verlangen, wenn ein Darlehen vor Ende der vereinbarten Zinsbindung zurückgezahlt wird. Die Bank entgeht dadurch geplanten Zinserträgen — das lässt sie sich entschädigen.
Wie wird sie berechnet?
Es gibt zwei Methoden (Aktiv-Passiv-Methode und Aktiv-Aktiv-Methode):
- Aktiv-Passiv: Bank vergleicht entgangenen Zins mit dem, was sie mit dem Geld am Kapitalmarkt verdienen würde (oft günstiger für Kreditnehmer)
- Aktiv-Aktiv: Bank vergleicht mit einem alternativen Kredit gleicher Laufzeit — meist teurer für Kreditnehmer
Die VFE kann je nach Restschuld und verbleibender Laufzeit tausende bis zehntausende Euro betragen.
Faustformel
Grobe Schätzung: VFE ≈ (Zinsdifferenz × Restschuld × verbleibende Jahre) × 0,5–1,0
Bei 200.000 € Restschuld, 3 Jahre Restlaufzeit und 1 % Zinsdifferenz: ca. 3.000–6.000 €
Wann lohnt sich die vorzeitige Ablösung?
- Immobilienverkauf (Bank hat dann keine andere Wahl)
- Neue Bank bietet deutlich günstigere Konditionen (Differenz muss VFE übersteigen)
- Sondertilgungsrecht ausgeschöpft — nur VFE-freie Kündigungsrechte nutzen
Kostenlose Ausstiegsmöglichkeiten
10-Jahres-Kündigungsrecht: Nach 10 Jahren Zinsbindung kann jeder Kreditnehmer mit 6 Monaten Frist kündigen — ohne VFE! (§ 489 BGB)
Sondertilgungsrecht: Im Vertrag vereinbarte Sondertilgungen sind VFE-frei.
Tipps
- VFE schriftlich von der Bank berechnen lassen — Rechnung prüfen!
- Unabhängige Berechnung über Verbraucherzentrale oder Finanzrechner
- Bei Hausverkauf: VFE oft in Verkaufspreis einkalkulierbar
- Forward-Darlehen als Alternative: Neue Konditionen jetzt sichern, VFE vermeiden
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung?
Beim Thema Vorfälligkeitsentschädigung kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.