Die Zinsbindung deines Immobilienkredits endet — und du musst eine neue Vereinbarung treffen. Das ist ein entscheidender Moment: Wer nicht aktiv wird, bezahlt oft zu viel.
Was passiert wenn die Zinsbindung ausläuft?
Die Bank schickt dir ein "Prolongationsangebot" — oft 3–6 Monate vor Ende der Zinsbindung. Dieses Angebot ist selten das günstigste. Die Bank hofft auf Bequemlichkeit.
Deine Optionen
- Prolongation (Verlängerung bei Hausbank): Bequem, aber oft nicht günstigste Konditionen
- Umschuldung (Wechsel zur günstigeren Bank): Aufwand, aber oft 0,2–0,5 % günstiger
- Forward-Darlehen: Jetzt Zinsen sichern für späteren Abschluss (12–36 Monate vorher)
- Sondertilgung: Restschuld vor Verlängerung reduzieren
Kosten bei Bankwechsel
Grundschuldübertragung statt Neueintragung — ca. 0,2 % der Restschuld. Bei 200.000 € Restschuld: ca. 400 €. Kein Vergleich zu potenziellem Zinsvorteil über 10 Jahre!
Forward-Darlehen: Lohnt es sich?
Ein Forward-Darlehen kostet einen Aufschlag von ca. 0,01–0,02 % pro Monat Vorlaufzeit. Bei 24 Monaten: 0,24–0,48 % Aufschlag. Lohnt sich wenn du glaubst, dass Zinsen in den nächsten 2 Jahren steigen werden.
Checkliste beim Auslaufen der Zinsbindung
- 12–18 Monate vor Ende: Marktlage beobachten
- 6–12 Monate vor Ende: Mind. 3 Angebote einholen (Hausbank + 2 Vermittler)
- Restschuld berechnen — Sondertilgung vor Verlängerung sinnvoll?
- Zinsbindungsdauer für nächste Periode wählen (10, 15 oder 20 Jahre)
- Sondertilgungsrecht für nächste Periode vereinbaren
Rechenbeispiel
Restschuld: 180.000 €. Hausbank bietet 3,8 %, andere Bank 3,4 %. Differenz: 0,4 %.
Über 10 Jahre: 0,4 % × 180.000 × 10 = ca. 7.200 € Mehrkosten bei der Hausbank.
Minus Wechselkosten (~360 €) = Ersparnis von 6.840 € durch Bankwechsel.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Zinsbindung verlängern?
Beim Thema Zinsbindung verlängern kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.