Die Zinsbindung läuft bald aus? Mit dieser Checkliste gehst du die Anschlussfinanzierung strukturiert an — und vermeidest die häufigsten Fehler.
12 Monate vor Ablauf
- Restschuld und aktuellen Zinssatz notieren
- Datum des Zinsbindungsablaufs genau festhalten
- Bonitätsprüfung: SCHUFA-Selbstauskunft anfordern
- Marktüberblick: Aktuelle Bauzinsen recherchieren
- Prüfen: Kommt ein Forward-Darlehen in Frage?
6 Monate vor Ablauf
Praxis-Tipp: 12–24 Monate vor Zinsbindungsende vergleichen. Wer die Prolongation seiner Bank einfach unterschreibt, zahlt im Schnitt 0,3–0,5 % mehr. Bei 200.000 € Restschuld: bis 10.000 € verschenkt. Forward-Darlehen absichern, wenn Zinsstieg erwartet wird.
- Mindestens 3 Vergleichsangebote einholen (Interhyp, Dr. Klein, eigene Bank)
- Effektivzins als Vergleichsgröße nutzen — nicht Nominalzins
- Zinsbindungsdauer abwägen: 10, 15 oder 20 Jahre?
- Tilgungssatz prüfen: Kann und soll er erhöht werden?
- Sondertilgungsrecht im neuen Vertrag sichern
- Bestehende Bank mit Konkurrenzangeboten konfrontieren
3 Monate vor Ablauf
- Entscheidung treffen: Prolongation oder Umschuldung?
- Bei Umschuldung: Neue Bank über Grundschuldabtretung informieren
- Notar beauftragen (bei Umschuldung zu neuer Bank nötig)
- Unterlagen für neue Bank zusammenstellen (Einkommensnachweise, etc.)
- Vertragsunterzeichnung spätestens 4–6 Wochen vor Ablauf
Unterlagen für die Anschlussfinanzierung
- Aktuelle Gehaltsabrechnungen (letzte 3 Monate)
- Letzter Steuerbescheid
- Aktueller Grundbuchauszug
- Bestehender Darlehensvertrag
- Ggf. Kontoauszüge der letzten 3 Monate
Prolongation oder Umschuldung: Entscheidungshilfe
| Situation | Empfehlung |
|---|---|
| Hausbank bietet bestes Angebot | Prolongation |
| Andere Bank deutlich günstiger (>0,2 %) | Umschuldung |
| Du willst Konditionen ändern (Tilgung, Laufzeit) | Umschuldung flexibler |
| Wenig Zeit für Papierkram | Prolongation einfacher |
Typische Fehler bei der Anschlussfinanzierung
- Zu spät beginnen — unter 3 Monate vor Ablauf ist kritisch
- Nur die Hausbank anfragen
- Zinsbindungsdauer nicht anpassen
- Sondertilgungsrecht vergessen zu verankern
- Tilgungssatz zu niedrig lassen — Schulden bauen sich zu langsam ab
Fazit
Wer die Anschlussfinanzierung 12 Monate im Voraus angeht, hat alle Optionen offen. Wer zu lange wartet, hat weniger Verhandlungsmacht und zahlt teils deutlich mehr. Diese Checkliste hilft dir, strukturiert vorzugehen.
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Anschlussfinanzierung: Die 5 häufigsten Fehler
- Zu spät anfangen: Das Ablaufschreiben der Bank kommt ca. 3 Monate vor Ende. Dann ist es zu spät für Forward-Darlehen. Empfehlung: 18–24 Monate vorher vergleichen.
- Nur die Hausbank fragen: Prolongation ist bequem, aber teuer. Banken kalkulieren auf Kundenbequemlichkeit — die Margen bei Prolongation sind deutlich höher als bei Erstfinanzierung.
- Nur Zinssatz vergleichen: Sondertilgungsrechte, Tilgungssatzwechsel und Bereitstellungsgebühren ebenfalls vergleichen. 0,1 % günstigerer Zins kann durch höhere Gebühren aufgefressen werden.
- Zu lange Zinsbindung bei hohem Zinsniveau: Wer 2023 prolongiert hat, saß in 4+ % Zinsen fest. Bei geplantem Sondertilgungseinsatz oder erwartetem Zinsrückgang: kürzere Bindung + Sondertilgung kombinieren.
- Restschuld nicht optimieren: Falls Vermögen vorhanden: Restschuld teilweise zurückzahlen vor Anschlussfinanzierung. Das verbessert den Beleihungsauslauf und damit den Zinssatz erheblich.
| Restschuld | Beleihungsauslauf | Zinsvorteil | Ersparnis (10 J.) |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 83 % | +0,4 % Aufschlag | +10.000 € |
| 220.000 € | 73 % | Standardzins | Referenz |
| 180.000 € | 60 % | -0,2 % Rabatt | -4.000 € |
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
- Was gehört auf die Checkliste für anschlussfinanzierung checkliste?
- Vollständige Anschlussfinanzierung Checkliste-Checkliste: Finanzierung vor Besichtigung klären, Eigenkapital prüfen, SCHUFA-Auskunft einholen, Kaufnebenkosten einplanen (10–13 %), Objekt durch Sachverständigen prüfen lassen, alle relevanten Unterlagen vom Verkäufer anfordern, Kaufvertrag rechtlich prüfen, Notartermin koordinieren.
- Welche Unterlagen muss der Verkäufer vorlegen?
- Pflichtunterlagen beim Immobilienkauf: Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate), Energieausweis (Pflicht!), Grundrisse, Baujahr/Baugenehmigung, bei WEG: letzte 3 Protokolle der Eigentümerversammlung + Wirtschaftsplan + Instandhaltungsrücklagen-Stand, Nebenkostenabrechnungen, Lageplan.
- Was prüfe ich beim Immobilien-Besichtigungstermin?
- Technische Checkliste: Feuchtigkeitsschäden (Keller, Außenwände, Bad), Schimmel, Risse (statisch relevant?), Dachzustand, Heizungsanlage (Alter, Typ, Energieeffizienz), Elektrik (FI-Schutzschalter, Zustand), Wasseranschlüsse, Fenster (Dichtungen, Einfach/Doppelverglasung), Isolierung. Immer mit Taschenlampe und bei Tageslicht besichtigen.
- Welche Fragen sollte ich dem Verkäufer stellen?
- Wichtige Fragen: Warum wird verkauft? (Scheidung, Erbschaft, finanzielle Not?), Wie lange war das Objekt schon auf dem Markt?, Welche Mängel sind bekannt? (Verkäufer hat Offenbarungspflicht!), Letzte größere Reparaturen (wann, was, Kosten)?, Nachbarschaft und Lärmpegel (Bahnnähe, Gewerbe)?, Welche Nebenkosten fallen an?