Das Ende der Zinsbindung ist ein kritischer Moment. Wer zu spät reagiert, muss schlechte Konditionen akzeptieren. Wer zu früh handelt, zahlt unnötige Vorausgebühren. So planst du richtig.
Der Zeitplan auf einen Blick
| Zeitraum vor Ablauf | Was tun? |
|---|---|
| 5 Jahre | Forward-Darlehen prüfen (bei hohen aktuellen Zinsen sinnvoll) |
| 3 Jahre | Erste Angebote einholen, Markt beobachten |
| 18 Monate | Konkrete Verhandlungen mit aktueller Bank + Wettbewerb |
| 12 Monate | Angebot annehmen oder Umschuldung einleiten |
| 3 Monate | Notar-Termin für Grundschuldabtretung (bei Umschuldung) |
| 1 Monat | Letztes Mal: Konditionen bestätigen, Unterlagen fertig |
Forward-Darlehen: Wie weit im Voraus?
Praxis-Tipp: 12–24 Monate vor Zinsbindungsende vergleichen. Wer die Prolongation seiner Bank einfach unterschreibt, zahlt im Schnitt 0,3–0,5 % mehr. Bei 200.000 € Restschuld: bis 10.000 € verschenkt. Forward-Darlehen absichern, wenn Zinsstieg erwartet wird.
Ein Forward-Darlehen sichert heutige Zinsen für zukünftige Anschlussfinanzierung. Kosten: ca. 0,01–0,03% pro Monat Vorlaufzeit. Bei 36 Monaten Vorlauf also ca. 0,36–1,08% Aufschlag.
Rechenbeispiel: Restschuld 200.000 €, aktueller Zins 3,8%, Forward-Aufschlag 0,7% → effektiver Zins 4,5%. Wenn der Markt in 3 Jahren bei 4,8% liegt, hast du gespart. Wenn er bei 3,5% liegt, hast du zu viel gezahlt.
Prolongation vs. Umschuldung
- Prolongation (bei der gleichen Bank): Einfacher Prozess, aber oft schlechtere Konditionen — du bist "eingesperrt"
- Umschuldung (andere Bank): Mehr Aufwand (Grundschuldabtretung, Notar ca. 300–500 €), aber oft 0,2–0,4% günstiger
Fazit: Fast immer lohnt sich die Umschuldung. Die Ersparnisse über 10 Jahre überwiegen den Aufwand bei Weitem.
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
- Was muss ich bei Anschlussfinanzierung Wann Handeln besonders beachten?
- Wichtig bei Anschlussfinanzierung Wann Handeln: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
- Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
- 5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
- Wie lange dauert die Baufinanzierung?
- Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
- Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
- Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.