Die Zinsbindung läuft aus — und deine Bank schickt ein Prolongationsangebot. Was viele nicht wissen: Dieses erste Angebot ist selten das beste. Wer verhandelt und vergleicht, spart oft tausende Euro.
Was ist eine Prolongation?
Prolongation bedeutet die Verlängerung eines Baudarlehens bei der gleichen Bank nach Ablauf der Zinsbindungsfrist. Die Bank macht dir ein neues Angebot für die Restschuld — mit neuen Zinsen und einer neuen Zinsbindung.
Wann kommt das Prolongationsangebot?
Typischerweise 3–6 Monate vor Ablauf der Zinsbindung schickt die Bank ihr Angebot. Gesetzlich muss es spätestens 3 Monate vorher da sein. In der Praxis bekommst du es oft früher — nutze die Zeit!
Der Fehler, den die meisten machen
Viele Kreditnehmer nehmen das erste Prolongationsangebot ihrer Bank einfach an. Das ist bequem — aber teuer. Die Bank weiß, dass ein Wechsel mit Aufwand verbunden ist. Das erste Angebot ist daher fast immer über dem Marktpreis.
So verhandelst du erfolgreich
- Vergleichsangebote einholen: Mindestens 3 andere Banken oder Vermittler kontaktieren (Interhyp, Dr. Klein, Baufi24)
- Angebote vergleichen: Effektivzins vergleichen, nicht nur den Nominalzins
- Hausbank konfrontieren: Das günstigste Konkurrenzangebot vorlegen
- Nachlassen fordern: "Ich habe ein Angebot zu X % — können Sie das unterbieten?"
- Konditionen prüfen: Sondertilgungsrecht, Tilgungssatzwechsel, Laufzeit
Checkliste: Prolongation optimal gestalten
- Frühzeitig starten — 12 Monate vor Ablauf informieren
- Bonitätsauskunft selbst prüfen (SCHUFA, Boniversum)
- Einkommen und Vermögen dokumentieren (steigert Verhandlungsposition)
- Sondertilgungsrecht im neuen Vertrag sichern
- Tilgungssatz anpassen — höher wenn möglich
- Forward-Darlehen als Alternative prüfen
Prolongation vs. Umschuldung
| Kriterium | Prolongation | Umschuldung |
|---|---|---|
| Aufwand | Gering | Mittel (neue Unterlagen) |
| Kosten | Keine Wechselkosten | Notar ggf. nötig |
| Konditionen | Oft schlechter | Oft besser (Marktvergleich) |
| Flexibilität | Begrenzt | Vollständige Neugestaltung |
Was tun, wenn die Bank nicht nachgibt?
Wenn deine Hausbank nicht auf das Wettbewerbsangebot eingeht, ist ein Wechsel die richtige Entscheidung. Die Umschuldung zu einer anderen Bank kostet Zeit (2–4 Wochen), aber die Zinsersparnis über 5–15 Jahre überwiegt bei weitem.
Erfahrungswert aus der Praxis
Wer aktiv verhandelt und vergleicht, spart bei einem Darlehen von 200.000 € und 0,3 % Zinsdifferenz über 10 Jahre rund 6.000 Euro. Bei 0,5 % Differenz sind es schon 10.000 Euro. Verhandeln lohnt sich immer.
Fazit
Prolongation ist kein Automatismus. Nimm das erste Angebot deiner Bank als Startpunkt, nicht als Endpunkt. Wer vergleicht und verhandelt, spart real Geld — und das ohne großen Aufwand.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Prolongation verhandeln?
Beim Thema Prolongation verhandeln kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.