Für Selbstständige und Freiberufler ist die Baufinanzierung komplizierter als für Angestellte – aber nicht unmöglich. Die Banken brauchen mehr Nachweise und sind vorsichtiger.
Was Banken von Selbstständigen verlangen
- Einkommensteuerbescheide der letzten 2–3 Jahre
- Betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) aktuell
- Jahresabschlüsse (Bilanz oder EÜR) der letzten 2–3 Jahre
- Auftragsbestand / Kundenverträge (je nach Branche)
- Kontoauszüge der letzten 3–6 Monate
Wie wird das Einkommen bewertet?
| Kaufpreis | Kredit (80%) | Rate/Monat | Zins 5J | Zins 10J | Zins 15J |
|---|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | 2,85 % | 3,15 % | 3,35 % |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | 2,85 % | 3,15 % | 3,35 % |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | 2,85 % | 3,15 % | 3,35 % |
Richtwerte April 2025 — 2 % Tilgung, 20 % Eigenkapital
Banken nehmen oft den Durchschnitt der letzten 2–3 Jahre. Wenn Jahr 1 = 60.000 €, Jahr 2 = 80.000 €, Jahr 3 = 75.000 €: Durchschnitt = 71.700 €/Jahr.
Schwankungen werden kritisch gesehen. Starke Einkommensschwankungen (>30% zwischen Jahren) führen oft zur Ablehnung oder zu schlechteren Konditionen.
Strategien für bessere Konditionen
- Mehr Eigenkapital einbringen (30%+) → geringeres Risiko für die Bank
- Kofinanzierung durch Partner mit Festanstellung
- Bürgschaft durch solvente Person
- Reale Vermögenswerte als zusätzliche Sicherheit
- Spezialisierte Selbstständigen-Anbieter nutzen (Süd-Bayerische Volksbank, Sparda etc.)
Steuerliche Überlegungen
Viele Selbstständige senken ihren Gewinn durch Betriebsausgaben. Das ist steuerlich sinnvoll – schadet aber bei der Bonitätsprüfung. Manchmal lohnt es sich, 1–2 Jahre vor dem geplanten Kauf die Abzüge zu reduzieren.
Wann wird es besonders schwierig?
- Weniger als 2 Jahre Selbstständigkeit
- Freiberufliche Tätigkeit mit stark variablem Einkommen (z.B. Künstler)
- Gerade gegründetes Unternehmen
- Bereits hohe geschäftliche Verbindlichkeiten
Das Wichtigste auf einen Blick
- Frühzeitig planen — mindestens 3 Monate vor Kaufabsicht
- Mehrere Angebote einholen und vergleichen
- KfW-Förderung und Eigenkapital prüfen
- Monatliche Rate: max. 35% des Nettoeinkommens
Worauf kommt es wirklich an?
Bei der Baufinanzierung entscheiden oft Details über tausende Euro Ersparnis oder Mehrkosten. Zinssatz, Tilgungshöhe, Zinsbindungsdauer und Sondertilgungsrechte müssen aufeinander abgestimmt sein — und auf deine persönliche Lebenssituation.
Checkliste: Das brauchst du
- ☑ Letzte 3 Gehaltsabrechnungen
- ☑ Aktuelle SCHUFA-Auskunft
- ☑ Nachweis über Eigenkapital (Kontoauszüge)
- ☑ Exposé der Immobilie
- ☑ Grundbuchauszug (beim Makler erfragen)
- ☑ Flurkarte und Energieausweis
Häufige Fragen
Von der Anfrage bis zur Zusage vergehen typischerweise 1–3 Wochen. Mit vollständigen Unterlagen geht es deutlich schneller.
Der Sollzins ist der reine Zinssatz. Der Effektivzins enthält auch Gebühren und ist daher die ehrlichere Vergleichszahl.
Häufige Fragen
- Was muss ich bei Baufinanzierung Selbststaendige Freiberufler besonders beachten?
- Wichtig bei Baufinanzierung Selbststaendige Freiberufler: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
- Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
- 5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
- Wie lange dauert die Baufinanzierung?
- Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
- Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
- Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.