Soll ich kaufen und selbst einziehen — oder kaufen und vermieten? Diese Frage hat keine universelle Antwort. Aber es gibt klare Kriterien, die dir die Entscheidung erleichtern.
Eigennutzung: Was zählt hier?
Bei der Eigennutzung "zahlst" du dir selbst eine Miete — nur eben an die Bank statt an einen Vermieter. Der wirtschaftliche Vorteil entsteht durch:
- Wegfall der Mietzahlung im Vergleich zur Miete (gesparte Miete = Rendite)
- Wertsteigerung der Immobilie
- Inflationsschutz (Schulden bleiben nominell gleich, Immobilienwert steigt)
- Steuerfreier Verkaufsgewinn nach 10 Jahren Besitz
Mietrendite: Was zählt hier?
Bei der Vermietung erzeugst du reale Einnahmen:
- Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100
- Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete - Kosten) / Kaufpreis × 100
- Steuerliche Abschreibung (AfA) mindert die Steuerlast
- Zinsen als Werbungskosten absetzbar
Rendite-Vergleich
| Szenario | Einsatz | Rendite/Jahr |
|---|---|---|
| Eigennutzung (ersparte Miete 1.200 €/Monat) | 400.000 € Kaufpreis | 3,6 % (gesparte Miete) |
| Vermietung (1.200 €/Monat Kaltmiete) | 400.000 € Kaufpreis | 3,6 % Brutto (2,5 % Netto) |
| ETF-Anlage alternativ | 80.000 € EK alternativ | 7–9 % historisch |
Was spricht für Eigennutzung?
- Lebensqualität und Gestaltungsfreiheit
- Keine Mieter-Probleme
- Mietfrei im Alter
- Steuerfreier Veräußerungsgewinn
- Psychologische Sicherheit ("eigenes Haus")
Was spricht für Vermietung?
- Steuervorteile (AfA, Zinsen absetzbar)
- Mieteinnahmen als passive Einkommensquelle
- Objektive Rendite berechenbar
- Flexibler — du kannst auch woanders wohnen oder umziehen
Wann kombinieren?
Manche Käufer kaufen ein Mehrfamilienhaus: Erdgeschoss selbst nutzen, obere Etagen vermieten. Die Mieteinnahmen helfen bei der Finanzierung. Das ist eine der attraktivsten Kombinationen.
Fazit
Eigennutzung vs. Vermietung ist keine rein finanzielle Entscheidung. Sie hängt von Lebenssituation, Flexibilitätsbedarf, Steuersituation und persönlichen Zielen ab. Lass beide Szenarien durchrechnen — und entscheide dann bewusst.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Vermieten oder selbst einziehen? Was sich langfristig mehr lohnt?
Beim Thema Vermieten oder selbst einziehen? Was sich langfristig mehr lohnt kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.