Soll ich kaufen und selbst einziehen — oder kaufen und vermieten? Diese Frage hat keine universelle Antwort. Aber es gibt klare Kriterien, die dir die Entscheidung erleichtern.
Eigennutzung: Was zählt hier?
Bei der Eigennutzung "zahlst" du dir selbst eine Miete — nur eben an die Bank statt an einen Vermieter. Der wirtschaftliche Vorteil entsteht durch:
- Wegfall der Mietzahlung im Vergleich zur Miete (gesparte Miete = Rendite)
- Wertsteigerung der Immobilie
- Inflationsschutz (Schulden bleiben nominell gleich, Immobilienwert steigt)
- Steuerfreier Verkaufsgewinn nach 10 Jahren Besitz
Mietrendite: Was zählt hier?
Bei der Vermietung erzeugst du reale Einnahmen:
- Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100
- Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete - Kosten) / Kaufpreis × 100
- Steuerliche Abschreibung (AfA) mindert die Steuerlast
- Zinsen als Werbungskosten absetzbar
Rendite-Vergleich
| Szenario | Einsatz | Rendite/Jahr |
|---|---|---|
| Eigennutzung (ersparte Miete 1.200 €/Monat) | 400.000 € Kaufpreis | 3,6 % (gesparte Miete) |
| Vermietung (1.200 €/Monat Kaltmiete) | 400.000 € Kaufpreis | 3,6 % Brutto (2,5 % Netto) |
| ETF-Anlage alternativ | 80.000 € EK alternativ | 7–9 % historisch |
Was spricht für Eigennutzung?
- Lebensqualität und Gestaltungsfreiheit
- Keine Mieter-Probleme
- Mietfrei im Alter
- Steuerfreier Veräußerungsgewinn
- Psychologische Sicherheit ("eigenes Haus")
Was spricht für Vermietung?
- Steuervorteile (AfA, Zinsen absetzbar)
- Mieteinnahmen als passive Einkommensquelle
- Objektive Rendite berechenbar
- Flexibler — du kannst auch woanders wohnen oder umziehen
Wann kombinieren?
Manche Käufer kaufen ein Mehrfamilienhaus: Erdgeschoss selbst nutzen, obere Etagen vermieten. Die Mieteinnahmen helfen bei der Finanzierung. Das ist eine der attraktivsten Kombinationen.
Fazit
Eigennutzung vs. Vermietung ist keine rein finanzielle Entscheidung. Sie hängt von Lebenssituation, Flexibilitätsbedarf, Steuersituation und persönlichen Zielen ab. Lass beide Szenarien durchrechnen — und entscheide dann bewusst.
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen
Was muss ich bei Mietrende Vs Eigennutzung besonders beachten?
Wichtig bei Mietrende Vs Eigennutzung: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
Wie lange dauert die Baufinanzierung?
Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
Siehe auch: Finanzierung ohne EK Bauzinsen.
Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.