Der Beleihungswert ist nicht das Gleiche wie der Kaufpreis. Er ist der Wert, den die Bank einer Immobilie für die Kreditabsicherung beimisst — und er liegt meist 10–20% darunter.
Definition
Der Beleihungswert (auch: Realkreditwert) ist der nachhaltige Wert einer Immobilie, den eine Bank bei der Kreditvergabe ansetzt. Er soll widerspiegeln, was die Immobilie langfristig unter normalen Marktbedingungen wert ist — ohne spekulative Wertsteigerungen.
Beleihungswert vs. Kaufpreis
Praxis-Tipp: Mindestens 3 unabhängige Angebote einholen — Hausbank + 2 Vergleichsrechner. Zinsunterschiede von 0,5 % bei 280.000 € Kredit ergeben 14.000 € Mehrkosten über 10 Jahre. Sondertilgungsrecht (min. 5 %) im Vertrag festhalten — kostet wenige Basispunkte, schafft Flexibilität.
| Begriff | Wer bestimmt ihn? | Zweck |
|---|---|---|
| Kaufpreis | Käufer + Verkäufer | Aktueller Marktpreis |
| Marktwert | Gutachter | Neutraler Verkehrswert |
| Beleihungswert | Bank (intern) | Konservative Kreditbasis |
Typisch: Kaufpreis 400.000 € → Marktwert 390.000 € → Beleihungswert 330.000–350.000 €
Beleihungsgrenze — was die Bank maximal leiht
Die Bank leiht nicht den vollen Beleihungswert, sondern nur einen Prozentsatz:
- Erstrangig (günstigster Zins): bis 60% des Beleihungswerts
- Nachrangig: bis 80% des Beleihungswerts
- Vollfinanzierung: über 80%, meist teurer
Bei 350.000 € Beleihungswert: erstrangig bis 210.000 € (günstiger Zins), bis 280.000 € (höherer Zins).
Was beeinflusst den Beleihungswert?
- Lage der Immobilie (A-, B-, C-Lage)
- Zustand und Baujahr
- Objektart (Eigentumswohnung, Haus, Mehrfamilienhaus)
- Vergleichspreise in der Region
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen
- Was muss ich bei Beleihungswert Berechnen besonders beachten?
- Wichtig bei Beleihungswert Berechnen: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
- Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
- 5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
- Wie lange dauert die Baufinanzierung?
- Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
Siehe auch: Finanzierungsrechner Anbietervergleich.
- Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
- Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.