Beim Immobilienkauf kommt häufig ein Makler ins Spiel. Seit dem Maklergesetz 2020 gelten klare Regeln, wer wie viel zahlt und wann der Vertrag bindend ist.
Wer zahlt den Makler? (Stand 2026)
Seit Dezember 2020 gilt das "Bestellerprinzip light" für Wohnimmobilien: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt (was die Regel ist), zahlt er die Provision – und kann maximal die Hälfte auf den Käufer umlegen. Die häufige Aufteilung ist 50/50.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und 7,14 % Gesamtprovision zahlt jede Seite 3,57 % = 14.280 Euro.
Maklervertrag – wann ist er bindend?
Für Käufer gilt seit 2020: Der Maklervertrag muss in Textform (E-Mail, Brief, Fax) abgeschlossen werden. Mündliche Vereinbarungen sind bei Wohnimmobilien nicht mehr bindend. Bereits das Besichtigen einer Immobilie begründet noch keinen Maklervertrag.
Widerrufsrecht des Käufers
Als Verbraucher haben Sie ein 14-tägiges Widerrufsrecht nach Vertragsschluss. Der Makler muss Sie schriftlich darüber belehren. Wenn er das nicht tut, verlängert sich das Widerrufsrecht auf 12 Monate und 14 Tage.
Wann ist die Provision fällig?
Die Maklerprovision ist nur fällig, wenn:
- Der Makler die Immobilie nachgewiesen oder den Kaufvertrag vermittelt hat
- Es zum notariellen Kaufvertragsabschluss kommt
- Ein Kausalzusammenhang besteht (der Makler hat wesentlich zum Kauf beigetragen)
- Keine Verfristung vorliegt (Nachweis darf nicht zu alt sein)
Doppeltätigkeit des Maklers
Ein Makler darf sowohl für Käufer als auch Verkäufer tätig sein (Doppelmaklertum) – muss aber beide Parteien davon informieren. Das kann zu Interessenkonflikten führen. Wenn Sie wollen, dass der Makler ausschließlich Ihre Interessen vertritt, beauftragen Sie einen Käuferanwalt oder Käufermakler.
Provisionsfrei kaufen
Immobilien ohne Makler (direkt vom Eigentümer, oft als "provisionsfrei" ausgewiesen) sparen Ihnen 1,5-3,57 % des Kaufpreises. Es lohnt sich, gezielt auf Privatangeboten zu suchen. Portale wie Ebay Kleinanzeigen oder Immobilienscout haben spezielle Filter für provisionsfreie Angebote.
Häufige Fragen
Was bedeutet Maklervertrag beim Immobilienkauf konkret für meine Baufinanzierung?
Das Thema Maklervertrag beim Immobilienkauf ist ein wichtiger Bestandteil jeder Baufinanzierung. Es beeinflusst direkt die Gesamtkosten und die monatliche Belastung. Wer diesen Begriff versteht, kann Angebote besser vergleichen und gezielter verhandeln — sowohl mit der Hausbank als auch mit unabhängigen Vermittlern.
Wie wirkt sich das auf meine monatliche Rate aus?
Die monatliche Rate setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Jede Änderung der Rahmenbedingungen — sei es der Zinssatz, der Tilgungssatz oder Sonderkonditionen — hat direkten Einfluss auf die Rate. Nutze einen Online-Rechner um verschiedene Szenarien zu simulieren bevor du einen Vertrag unterschreibst.
Welche Fehler machen Käufer dabei am häufigsten?
Der häufigste Fehler ist, nur auf den Sollzins zu schauen statt auf den Effektivzins und die Gesamtkosten. Außerdem unterschätzen viele die Kaufnebenkosten (7–12 % des Kaufpreises) und planen zu wenig Puffer für unvorhergesehene Ausgaben. Ein unabhängiger Finanzberater hilft, alle Faktoren richtig zu gewichten.
Wie finde ich die besten Konditionen?
Mindestens 3–5 Angebote vergleichen: Hausbank, Volksbank/Sparkasse und mindestens zwei unabhängige Vermittler (Interhyp, Dr. Klein). Der Zinsunterschied kann 0,3–0,6 % betragen — bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre sind das 7.500–15.000 € echte Ersparnis. Lass dich nicht unter Zeitdruck setzen.