Beim Immobilienkauf kommt häufig ein Makler ins Spiel. Seit dem Maklergesetz 2020 gelten klare Regeln, wer wie viel zahlt und wann der Vertrag bindend ist.
Wer zahlt den Makler? (Stand 2025)
Seit Dezember 2020 gilt das "Bestellerprinzip light" für Wohnimmobilien: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt (was die Regel ist), zahlt er die Provision – und kann maximal die Hälfte auf den Käufer umlegen. Die häufige Aufteilung ist 50/50.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und 7,14 % Gesamtprovision zahlt jede Seite 3,57 % = 14.280 Euro.
Maklervertrag – wann ist er bindend?
Für Käufer gilt seit 2020: Der Maklervertrag muss in Textform (E-Mail, Brief, Fax) abgeschlossen werden. Mündliche Vereinbarungen sind bei Wohnimmobilien nicht mehr bindend. Bereits das Besichtigen einer Immobilie begründet noch keinen Maklervertrag.
Widerrufsrecht des Käufers
Als Verbraucher haben Sie ein 14-tägiges Widerrufsrecht nach Vertragsschluss. Der Makler muss Sie schriftlich darüber belehren. Wenn er das nicht tut, verlängert sich das Widerrufsrecht auf 12 Monate und 14 Tage.
Wann ist die Provision fällig?
Die Maklerprovision ist nur fällig, wenn:
- Der Makler die Immobilie nachgewiesen oder den Kaufvertrag vermittelt hat
- Es zum notariellen Kaufvertragsabschluss kommt
- Ein Kausalzusammenhang besteht (der Makler hat wesentlich zum Kauf beigetragen)
- Keine Verfristung vorliegt (Nachweis darf nicht zu alt sein)
Doppeltätigkeit des Maklers
Ein Makler darf sowohl für Käufer als auch Verkäufer tätig sein (Doppelmaklertum) – muss aber beide Parteien davon informieren. Das kann zu Interessenkonflikten führen. Wenn Sie wollen, dass der Makler ausschließlich Ihre Interessen vertritt, beauftragen Sie einen Käuferanwalt oder Käufermakler.
Provisionsfrei kaufen
Immobilien ohne Makler (direkt vom Eigentümer, oft als "provisionsfrei" ausgewiesen) sparen Ihnen 1,5-3,57 % des Kaufpreises. Es lohnt sich, gezielt auf Privatangeboten zu suchen. Portale wie Ebay Kleinanzeigen oder Immobilienscout haben spezielle Filter für provisionsfreie Angebote.
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung
- Was muss ich bei Maklervertrag Immobilienkauf besonders beachten?
- Wichtig bei Maklervertrag Immobilienkauf: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
- Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
- 5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
- Wie lange dauert die Baufinanzierung?
- Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
Siehe auch: Grunderwerbsteuer Notarkosten.
- Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
- Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.