Tilgung ändern und Laufzeit verkürzen: So geht's Schritt für Schritt
Sie haben mehr Einkommen als geplant oder möchten den Kredit früher abzahlen? Eine Tilgungsanpassung kann sehr sinnvoll sein — aber nicht alle Verträge erlauben das. Wir erklären Ihre Möglichkeiten.
Was bedeutet Tilgungsanpassung?
Beim Start einer Baufinanzierung legen Sie die monatliche Tilgungsrate fest (z.B. 2% des Darlehens/Jahr). Eine Tilgungsanpassung erlaubt Ihnen, diese Rate während der Zinsbindung zu erhöhen oder zu senken.
Wie viele Anpassungen sind erlaubt?
Das hängt vom Vertrag ab. Viele Banken erlauben 1-3 Tilgungsanpassungen pro Zinsbindungsperiode. Typischer Rahmen: zwischen 1% und 5% Tilgung pro Jahr.
Was bringt eine höhere Tilgung?
| Tilgungssatz | Laufzeit (200.000 €, 4% Zins) | Gesamtzinsen |
|---|---|---|
| 1% | ca. 47 Jahre | ca. 188.000 € |
| 2% | ca. 30 Jahre | ca. 120.000 € |
| 3% | ca. 23 Jahre | ca. 88.000 € |
| 5% | ca. 16 Jahre | ca. 58.000 € |
Eine höhere Tilgung spart über die Laufzeit erheblich Zinsen.
Sondertilgung vs. Tilgungserhöhung
Beide reduzieren die Restschuld — aber unterschiedlich:
- Sondertilgung: Einmalige Extrazahlung (z.B. Jahresbonus, Erbschaft)
- Tilgungserhöhung: Dauerhafte Erhöhung der monatlichen Rate
Tipp: Kombinieren Sie beide! Sondertilgung für große Einmalbeträge, Tilgungserhöhung für dauerhaft mehr Spielraum.
So beantragen Sie eine Tilgungsanpassung
- Prüfen Sie in Ihrem Kreditvertrag, ob Tilgungsanpassungen erlaubt sind
- Kontaktieren Sie Ihre Bank (meist schriftlich oder per Online-Banking)
- Beantragen Sie die neue Tilgungsrate
- Bank bestätigt und passt die Rate zum nächsten Termin an
In der Regel dauert das 2-4 Wochen und ist kostenlos.
Achtung: Minimale Tilgung beachten
Viele Banken verlangen mindestens 1% Tilgung pro Jahr. Wenn Sie die Tilgung senken wollen (z.B. nach Jobverlust eines Partners), fragen Sie nach dem Minimum.
Tilgungsplan — Rechenbeispiel
| Tilgungssatz | Laufzeit bei 3,3 % Zins | Monatliche Rate (300.000 €) | Gesamtzinsen |
|---|---|---|---|
| 1,0 % p.a. | ~44 Jahre | ca. 1.075 € | ca. 165.000 € |
| 1,5 % p.a. | ~35 Jahre | ca. 1.200 € | ca. 130.000 € |
| 2,0 % p.a. | ~28 Jahre | ca. 1.325 € | ca. 105.000 € |
| 3,0 % p.a. | ~20 Jahre | ca. 1.575 € | ca. 75.000 € |
| 4,0 % p.a. | ~15 Jahre | ca. 1.825 € | ca. 55.000 € |
Fazit: Wer von 1 % auf 2 % Tilgung erhöht, zahlt 60.000 € weniger Zinsen und ist 16 Jahre früher schuldenfrei — für 250 € mehr im Monat.
Häufige Fragen zur Tilgung
Was muss ich bei Tilgungsaenderung Laufzeit besonders beachten?
Wichtig bei Tilgungsaenderung Laufzeit: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
Wie lange dauert die Baufinanzierung?
Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.