Was ist eine Eigenbedarfskündigung?
Wenn ein Vermieter seine vermietete Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt, kann er dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 573 BGB). Das ist die häufigste Form der ordentlichen Kündigung durch Vermieter.
Für wen darf Eigenbedarf angemeldet werden?
- Der Vermieter selbst
- Familienangehörige: Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Großeltern
- Verwandte: Nichten, Neffen, Schwiegereltern — je nach Gericht unterschiedlich bewertet
- Haushaltszugehörige: Pflegepersonal (wenn Betreuung im Haushalt stattfindet)
- Nicht zulässig: Freunde, Bekannte ohne verwandtschaftliche Beziehung
Welche Kündigungsfristen gelten?
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| Unter 5 Jahre | 3 Monate |
| 5 bis 8 Jahre | 6 Monate |
| Über 8 Jahre | 9 Monate |
Fristbeginn: Zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang der Kündigung. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Eigenbedarfsgrund konkret benennen.
Was muss in der Kündigung stehen?
Die Kündigung ist nur wirksam, wenn sie:
- Schriftlich erfolgt (Brief, nicht E-Mail!)
- Den konkreten Bedarf nennt (Wer braucht die Wohnung? Warum?)
- Den Bedarfsgrund ausreichend begründet (nicht nur "meine Tochter braucht eine Wohnung" — sondern Details)
- Unterschrieben ist
Eine formell fehlerhafte Kündigung ist unwirksam — selbst wenn der Eigenbedarf berechtigt wäre.
Wann ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam?
- Vorgetäuschter Eigenbedarf: Wenn der Vermieter die Wohnung gar nicht selbst nutzt und direkt weitervermietet — dann kann der Mieter Schadensersatz verlangen
- Soziale Härte: Wenn der Mieter besondere Schutzgründe hat (hohes Alter, Krankheit, Behinderung, keine Alternativwohnung) kann das Gericht die Kündigung als unzumutbar ablehnen
- Fehlende Begründung: Zu allgemeine oder unkonkrete Begründung
- Sperrfrist nach Umwandlung: Wenn eine Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, gilt eine Sperrfrist von 3–10 Jahren für Eigenbedarfskündigungen
Was kann der Mieter tun?
- Kündigung prüfen lassen: Mieterverein, Rechtsanwalt — viele Formfehler machen Kündigungen unwirksam
- Widerspruch einlegen: Bei sozialer Härte bis 2 Monate vor Auszugstermin schriftlich widersprechen
- Klage erheben: Räumungsklage des Vermieters abwarten und dann im Gericht Härtegründe vortragen
- Kontrollieren ob wirklich Eigenbedarf genutzt wird: Nach Auszug — wenn weitervermietet, sofort reagieren
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Eigenbedarfskündigung?
Beim Thema Eigenbedarfskündigung kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.