Ein Haus zu erben klingt nach einem Glücksfall – aber es kommen viele Fragen und Pflichten auf dich zu. Wir zeigen dir, was du wissen musst und was du tun solltest.
Schritt 1: Erbschaft annehmen oder ausschlagen?
Wichtig: Du hast 6 Wochen (oder 6 Monate bei Auslandserbschaft) Zeit, die Erbschaft auszuschlagen. Wenn Schulden auf der Immobilie lasten, solltest du prüfen: Schulden > Wert → Ausschlagen! Bei Annahme trittst du in alle Verbindlichkeiten ein.
Schritt 2: Erbschaftsteuer berechnen
| Verwandtschaft | Freibetrag | Steuersatz (je nach Wert) |
|---|---|---|
| Ehepartner / eingetr. Lebenspartner | 500.000 € | 7–30 % |
| Kinder | 400.000 € | 7–30 % |
| Enkel | 200.000 € | 7–30 % |
| Geschwister, Nichten/Neffen | 20.000 € | 15–43 % |
Selbstnutzung: Steuerfrei möglich!
Wenn du als Kind das geerbte Elternhaus selbst bewohnst (und mindestens 10 Jahre dort wohnst), ist die Immobilie erbschaftsteuerfrei – unabhängig vom Wert. Bedingung: Die Wohnfläche darf 200 m² nicht übersteigen (bei Überschreitung nur anteilig steuerfrei).
Deine Optionen mit dem geerbten Haus
- Selbst einziehen: Steuerfrei wenn 10 Jahre Eigennutzung, keine Erbschaftsteuer
- Vermieten: Einnahmen versteuern, Abschreibung nutzen, 10 Jahre halten für steuerfreien Verkauf
- Verkaufen: Erbschaftsteuer prüfen, Spekulationsfrist prüfen (10 Jahre ab Anschaffung des Erblassers)
- Mehrere Erben: Erbengemeinschaft – Einigung nötig, sonst Teilungsversteigerung
Was tun bei Erbengemeinschaft?
Mehrere Personen erben gemeinsam: Alle müssen zustimmen für Verkauf oder Vermietung. Einigt ihr euch nicht, kann jeder eine Teilungsversteigerung beantragen – das Haus wird dann oft unter Wert verkauft. Besser: Einen Miterben auszahlen.
Checkliste: Haus geerbt
- ☑ Erbschaft angenommen oder ausgeschlagen (6-Wochen-Frist)?
- ☑ Grundbuchumschreibung beim Notar veranlasst?
- ☑ Finanzamt über Erbschaft informiert (3-Monats-Frist)?
- ☑ Erbschaftsteuer mit Steuerberater berechnet?
- ☑ Selbstnutzungs-Option geprüft?
- ☑ Erbengemeinschaft: Einigung oder Auszahlung geplant?
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Eigenheim erben?
Beim Thema Eigenheim erben kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.