Viele Eigenheimbesitzer glauben, steuerlich kaum von ihrer Immobilie zu profitieren — schließlich ist das Eigenheim keine Kapitalanlage. Aber das stimmt nicht ganz. Es gibt mehrere Möglichkeiten, als Eigenheimbesitzer Steuern zu sparen.
1. Handwerkerleistungen (§ 35a EStG)
20 % der Lohnkosten (nicht Material!) von Handwerkern kannst du direkt von der Steuer abziehen — bis zu 1.200 € pro Jahr. Das sind 20 % von maximal 6.000 € Lohnkosten.
Absetzbar: Maler, Klempner, Elektriker, Gärtner, Schornsteinfeger, Wartungsarbeiten, Reparaturen
Nicht absetzbar: Materialkosten, Eigenleistungen, Neubaumaßnahmen
Bedingung: Rechnung per Überweisung bezahlt (kein Bargeld!), Handwerker muss offiziell angemeldet sein
2. Haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a EStG)
Reinigungskraft, Pflegedienst, Gartenpflege durch Dienstleister — 20 % absetzbar, max. 4.000 € Steuerersparnis (auf 20.000 € Kosten).
3. Energetische Sanierung (§ 35c EStG)
Besonders attraktiv: Wer sein selbstgenutztes Eigenheim energetisch saniert, bekommt 20 % der Kosten zurück:
- Über 3 Jahre verteilt: 7 % + 7 % + 6 % = 20 % gesamt
- Maximal 40.000 € Steuervorteil pro Objekt
- Gilt für: Wärmedämmung, neue Fenster, Heizung, Lüftungsanlage, Wärmepumpe
- Bedingung: Haus mindestens 10 Jahre alt, Fachbetrieb führt durch, Bescheinigung erforderlich
4. Arbeitszimmer im Eigenheim
Wer einen klar abgegrenzten Raum ausschließlich beruflich nutzt (z. B. Home-Office-Pflicht), kann Kosten anteilig absetzen:
- Bis 1.250 €/Jahr als Betriebsausgabe/Werbungskosten (wenn kein anderer Arbeitsplatz vorhanden)
- Alternativ: Pauschalbetrag von 6 €/Tag für Home-Office bis 1.260 €/Jahr
- Gilt auch für Eigenheimbesitzer — anteilig von Zinsen, AfA, Versicherungen etc.
5. Denkmalschutz-Sonderabschreibungen
Wer ein denkmalgeschütztes Eigenheim saniert, kann über 10 Jahre 9 % der Sanierungskosten pro Jahr absetzen (§ 10f EStG). Voraussetzung: Genehmigung der Denkmalbehörde für alle Maßnahmen.
Was Eigenheimbesitzer NICHT absetzen können
- Kreditzinsen für selbstgenutztes Eigenheim (kein steuerlicher Abzug!)
- Kaufpreis und Kaufnebenkosten
- AfA auf selbst genutztes Wohneigentum
- Instandhaltung bei Selbstnutzung (außer über Handwerkerpauschale)
Tipp: Steuerberater lohnt sich
Gerade im ersten Jahr als Eigenheimbesitzer lohnt sich ein Steuerberater. Er kennt alle Abzugsmöglichkeiten und kann sicherstellen, dass du nichts vergisst. Die Kosten des Steuerberaters sind übrigens selbst steuerlich absetzbar.
Fazit
Eigenheimbesitzer können mehr absetzen als viele denken. Handwerker und Dienstleister steuerlich geltend machen, energetische Sanierungen fördern lassen — das summiert sich über die Jahre zu erheblichen Beträgen. Nutze diese Möglichkeiten aktiv.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Eigenheim und Steuern?
Beim Thema Eigenheim und Steuern kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.