Steuern spielen bei der Immobilienstrategie eine entscheidende Rolle. Wer vermietet, hat Vorteile beim Absetzen von Kosten — wer selbst einzieht, spart Grundsteuer und profitiert beim Verkauf. Wir rechnen beide Szenarien durch.
Steuerliche Vorteile bei Eigennutzung
Bei selbst genutzten Immobilien gibt es steuerlich kaum Vorteile:
- Keine Abschreibung (AfA) möglich
- Keine Zinsen absetzbar
- Kein Hausgeld oder Verwaltungskosten absetzbar
- Ausnahme: Haushaltsnahe Dienstleistungen (Handwerker, Gartenpflege) bis 4.000 €/Jahr absetzbar
Der große Vorteil kommt beim Verkauf: Steuerfreier Veräußerungsgewinn (ohne Spekulationsfrist!).
Steuerliche Vorteile bei Vermietung
Bei Vermietung können Sie absetzen:
| Position | Absetzbar? | Beispiel/Jahr |
|---|---|---|
| AfA (2% des Gebäudewertes) | Ja | 4.000 € bei 200.000 € Gebäude |
| Kreditzinsen | Ja | 8.000 € bei 200.000 € Kredit, 4% |
| Hausgeld / Nebenkosten | Ja | 2.400 €/Jahr |
| Reparaturen / Instandhaltung | Ja | 1.500 €/Jahr |
| Verwaltungsgebühren | Ja | 1.200 €/Jahr |
| Gesamt absetzbar | 17.100 €/Jahr |
Bei 42% Grenzsteuersatz spart das ca. 7.182 € Steuern/Jahr.
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig
Auf der anderen Seite: Mieteinnahmen werden voll versteuert (wie normales Einkommen). Nur der Überschuss nach Abzug aller Kosten ist steuerpflichtig. Oft ergibt sich in den ersten Jahren durch hohe AfA und Zinsen sogar ein steuerlicher Verlust — der mit anderen Einkünften verrechnet werden kann.
Vergleichsrechnung: Gleiche Immobilie, zwei Strategien
| Szenario | Eigennutzung | Vermietung |
|---|---|---|
| Steuerersparnis/Jahr | ~400 € (Handwerker) | ~7.000 € |
| Zusatzeinnahmen/Jahr | Keine | 13.200 € (Miete) |
| Eigene Wohnkosten/Jahr | 0 € | 10.800 € (eigene Miete) |
| Verkauf nach 15 Jahren | Steuerfrei! | 25% auf Gewinn |
Der Unterschied beim Verkauf ist entscheidend
Wer selbst wohnt, kann nach beliebiger Zeit steuerfrei verkaufen. Wer vermietet, muss 10 Jahre warten — und auch dann gilt: Die AfA-Beträge werden beim Verkauf "zurückgerechnet" (Abschreibungsrückforderung). Das kann die Steuerbelastung erheblich erhöhen.
Fazit
Vermietung bringt während der Haltedauer mehr steuerliche Vorteile. Eigennutzung gewinnt beim steuerfreien Verkauf. Wer langfristig plant und das Objekt nie verkaufen will: Vermietung. Wer irgendwann verkaufen möchte: Eigennutzung ist steuertechnisch besser.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Eigennutzung vs. Vermietung?
Beim Thema Eigennutzung vs. Vermietung kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.