Jede WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) muss mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung abhalten. Dort werden wichtige Entscheidungen getroffen — und wer nicht teilnimmt, verliert Mitspracherecht.
Was ist die Eigentümerversammlung?
Die Eigentümerversammlung (ETV) ist das höchste Entscheidungsgremium der WEG. Alle Wohnungseigentümer können und sollten teilnehmen. Wichtige Entscheidungen müssen hier beschlossen werden.
Was wird auf der Eigentümerversammlung beschlossen?
- Jahresabrechnung prüfen und genehmigen
- Wirtschaftsplan für das Folgejahr beschließen
- Verwalterbestellung und -abberufung
- Instandhaltungsmaßnahmen (Dach, Fassade etc.)
- Änderungen der Hausordnung
- Sonderumlagen (außerplanmäßige Kosten)
- Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum
Einladung zur Eigentümerversammlung
Formvorschriften (WEG-Reform 2020):
- Einladung mindestens 3 Wochen vor Termin (früher: 2 Wochen)
- In Textform (Brief, E-Mail — wenn E-Mail vereinbart)
- Mit Tagesordnung
- Ort, Zeit, Beschlussfähigkeit angeben
Formfehler bei der Einladung können Beschlüsse angreifbar machen!
Stimmrecht und Beschlussmehrheiten
Das Stimmrecht richtet sich nach dem Miteigentumsanteil (MEA) oder alternativ pro Kopf — je nach Teilungserklärung.
| Beschlussart | Erforderliche Mehrheit |
|---|---|
| Einfache Beschlüsse (Jahresabrechnung, Verwalter) | Einfache Mehrheit der anwesenden Stimmen |
| Bauliche Veränderungen (WEG-Reform 2020) | Einfache Mehrheit |
| Grundlagenändernde Maßnahmen | Alle betroffenen Eigentümer zustimmen |
| Änderung Teilungserklärung | Einstimmigkeit |
Beschlüsse anfechten
Wenn Sie mit einem Beschluss nicht einverstanden sind:
- Widerspruch im Protokoll vermerken lassen
- Binnen 1 Monat nach Beschluss Anfechtungsklage beim Amtsgericht
- Keine aufschiebende Wirkung — Beschluss gilt bis zur Gerichtsentscheidung
Tipp: Nicht jede Kleinigkeit anfechten — Anwalts- und Gerichtskosten können erheblich sein.
Wenn Sie nicht teilnehmen können
- Vollmacht ausstellen (Mitglied oder Verwalter bevollmächtigen)
- Schriftliche Stellungnahme zu Tagesordnungspunkten
- Nachher im Protokoll lesen was beschlossen wurde
Das Protokoll: Ihre Kontrolle
Nach der Versammlung muss der Verwalter ein Protokoll erstellen und an alle Eigentümer senden. Das Protokoll dokumentiert alle Beschlüsse — prüfen Sie es sorgfältig auf Richtigkeit!
Checkliste Eigentümerversammlung
- ☑ Einladung rechtzeitig (mind. 3 Wochen vorher)?
- ☑ Tagesordnung vollständig?
- ☑ Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan vorab erhalten?
- ☑ Bei Verhinderung: Vollmacht erteilt?
- ☑ Protokoll nach Versammlung erhalten und geprüft?
- ☑ Unklare Beschlüsse innerhalb 1 Monat anfechten?
Fazit
Die Eigentümerversammlung ist der Ort, wo wichtige Entscheidungen für Ihr Eigentum fallen. Wer regelmäßig teilnimmt, behält Kontrolle über sein Investment. Protokolle sorgfältig lesen — dort stehen alle verbindlichen Beschlüsse.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Eigentümerversammlung?
Beim Thema Eigentümerversammlung kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.