Du kaufst ein Haus oder eine Wohnung mit bestehendem Mietverhältnis — oder du bist Mieter und dein Vermieter verkauft. Was jetzt? Das deutsche Mietrecht hat dafür klare Regeln — und der Grundsatz lautet: "Kauf bricht nicht Miete."
Der Grundsatz: "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB)
Der neue Eigentümer tritt automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Mieter behält alle seine Rechte — und der neue Eigentümer übernimmt alle Pflichten des alten Vermieters. Der Mietvertrag läuft zu identischen Konditionen weiter.
Was der neue Eigentümer übernimmt:
- Alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag
- Laufende Betriebskostenabrechnungen
- Kaution (die ihm vom Alteigentümer übergeben werden sollte)
- Schönheitsreparaturklauseln und andere Vereinbarungen
Was ändert sich für den Mieter?
Für den Mieter ändert sich offiziell nur der Ansprechpartner. Der Mietvertrag gilt unverändert weiter. Der neue Eigentümer muss sich dem Mieter schriftlich vorstellen und mitteilen, an wen ab wann die Miete überwiesen wird.
Kann der neue Eigentümer kündigen?
Ja, aber nur unter denselben Bedingungen wie jeder andere Vermieter auch:
- Eigenbedarf: Wenn der neue Eigentümer (oder nahe Angehörige) selbst einziehen will, kann er wegen Eigenbedarf kündigen — mit den gesetzlichen Fristen (3–9 Monate je nach Mietdauer)
- Vertragsverletzung durch Mieter: Z. B. Zahlungsverzug, vertragswidrige Nutzung
- Wirtschaftliche Verwertung: Sehr enge Voraussetzungen, selten erfolgreich
Was NICHT geht: Kündigung allein wegen Eigentümerwechsel oder um die Wohnung freizubekommen und teurer zu vermieten.
Sperrfrist nach Umwandlung in Eigentumswohnung
Wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt und einzeln verkauft wird, gilt eine wichtige Schutzregel: Der neue Eigentümer kann wegen Eigenbedarf erst nach einer Sperrfrist von 3 Jahren kündigen (in vielen Städten 5–10 Jahre nach Landesrecht).
Kaution: Was passiert?
Der alte Eigentümer muss die Kaution an den neuen Eigentümer übergeben. Tut er das nicht, hat der neue Eigentümer einen Anspruch gegen ihn — der Mieter ist geschützt und behält seinen Kautionsanspruch gegenüber dem neuen Eigentümer in voller Höhe.
Als Käufer einer vermieteten Immobilie: Was beachten?
- Mietvertrag vor dem Kauf vollständig lesen
- Bestehende Mietdauer und Konditionen prüfen
- Kaution vom Verkäufer erhalten und dokumentieren
- Dem Mieter schriftlich den Eigentümerwechsel mitteilen (neue Bankverbindung etc.)
- Wenn Eigenbedarf geplant: Anwalt für Kündigungsschreiben einschalten
Fazit
"Kauf bricht nicht Miete" ist das zentrale Prinzip. Als neuer Eigentümer trittst du in alle bestehenden Rechte und Pflichten ein. Eigenbedarf ist möglich, aber nicht sofort und nicht ohne Fristen. Wer eine vermietete Immobilie kauft und selbst einziehen will, sollte das rechtlich sorgfältig vorbereiten.
Häufige Fragen
Was sollte ich bei Eigentümerwechsel unbedingt beachten?
Hol dir mindestens 3 unabhängige Angebote ein — Hausbank, Direktbank und Online-Vermittler. Prüfe nicht nur den Zinssatz, sondern auch Flexibilität (Sondertilgung, Tilgungsanpassung), Laufzeit und Gesamtkosten. Ein Fehler beim Abschluss kostet über 10 Jahre leicht 10.000–20.000 €.
Welche Unterlagen brauche ich für eine Baufinanzierungsanfrage?
Einkommensnachweise (letzte 3 Gehaltsabrechnungen oder 2 Jahresabschlüsse), Schufa-Auskunft, Eigenkapitalnachweis (Kontoauszüge), Informationen zur Immobilie (Kaufvertragsentwurf, Grundriss, Energieausweis, Grundbuchauszug). Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller die Zusage.
Wie lange dauert es von Anfrage bis zur Auszahlung der Baufinanzierung?
Von der ersten Anfrage bis zur Zusage dauert es 1–3 Wochen. Die notarielle Beurkundung folgt 2–4 Wochen später. Die Auszahlung erfolgt nach Vorlage der Kaufpreisurkunde — typisch 4–6 Wochen nach Anfrage. Bei Eigenheimbau erfolgt die Auszahlung in Raten nach Baufortschritt.