Du hast noch einen laufenden Kredit — und willst trotzdem eine Immobilie kaufen. Geht das? Ja, aber die Bank schaut genau hin. Hier erfährst du, worauf es ankommt.
Wie prüfen Banken deine Kreditwürdigkeit?
Jede Bank bewertet beim Immobilienkredit drei Hauptfaktoren:
- Einkommen: Nettoeinkommen aller Kreditnehmer
- Ausgaben: Alle laufenden Verpflichtungen inkl. bestehender Kredite
- Eigenkapital: Eigene Mittel für Kaufpreis und Nebenkosten
Ein laufender Kredit erhöht deine Ausgaben — und reduziert damit den Spielraum für die neue Immobilienrate.
Die Haushaltsrechnung mit laufendem Kredit
Praxis-Tipp: Mindestens 3 unabhängige Angebote einholen — Hausbank + 2 Vergleichsrechner. Zinsunterschiede von 0,5 % bei 280.000 € Kredit ergeben 14.000 € Mehrkosten über 10 Jahre. Sondertilgungsrecht (min. 5 %) im Vertrag festhalten — kostet wenige Basispunkte, schafft Flexibilität.
Beispiel: 3.500 € Nettoeinkommen, laufender Autokredit 300 €/Monat.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Nettoeinkommen | 3.500 € |
| Bestehender Kredit | -300 € |
| Lebenshaltungskosten (Bank rechnet) | -900 € |
| Verfügbar für Immobilienrate | 2.300 € |
| Maximal finanzierbar (ca.) | ~430.000 € |
Ohne den Autokredit wären es 2.600 € verfügbar — das entspricht einem Immobilienkredit von ~490.000 €. Der bestehende Kredit reduziert also die Kaufkraft spürbar.
Strategien vor dem Immobilienkauf
- Bestehenden Kredit ablösen: Wenn Rücklagen vorhanden — Kredit vor Immobilienkauf tilgen, Schuldenfreiheit verbessert Bonität deutlich
- Kredit umfinanzieren: Laufzeit verlängern = niedrigere Rate = mehr Spielraum
- Warten bis Kredit ausläuft: Wenn Restsumme gering und Restlaufzeit kurz
- Gemeinsam beantragen: Zweiter Kreditnehmer (Partner) verbessert Haushaltsbild
Was Banken besonders kritisch sehen
- Konsum-Ratenkredite (Urlaub, Elektronik) — signalisieren mangelnde Sparsamkeit
- Mehrere kleine Kredite gleichzeitig — komplizierte Übersicht
- Kreditlinie ausgeschöpft (Kreditkarte oder Dispo)
- SCHUFA-Einträge durch Zahlungsverzögerungen beim bestehenden Kredit
Was unproblematisch ist
- Gut bedienter Autokredit mit kurzer Restlaufzeit
- Studienkredit (KfW) mit niedrigen Raten
- Ratenkredit der fast abbezahlt ist
Checkliste: Vorbereitung für Banken
- Aktuelle SCHUFA-Auskunft besorgen und prüfen
- Alle laufenden Kreditverträge dokumentieren
- Restschuld und monatliche Rate auflistieren
- Überlegen: Ablösung sinnvoll vor Antrag?
- Haushaltsrechnung selbst aufstellen (Einnahmen vs. alle Ausgaben)
Fazit
Ein laufender Kredit ist kein Ausschlusskriterium — aber er verringert deinen Finanzierungsspielraum. Gut bereite Käufer sprechen das transparent an und zeigen der Bank, dass die Gesamtbelastung tragfähig bleibt. Wer Zeit hat, löst den Kredit vorher ab. Wer nicht warten will, braucht ein überzeugendes Einkommensbild.
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen
- Was muss ich bei Kauf Trotz Laufendem Kredit besonders beachten?
- Wichtig bei Kauf Trotz Laufendem Kredit: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
- Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
- 5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
- Wie lange dauert die Baufinanzierung?
- Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
- Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
- Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.