Du hast noch einen laufenden Kredit — und willst trotzdem eine Immobilie kaufen. Geht das? Ja, aber die Bank schaut genau hin. Hier erfährst du, worauf es ankommt.
Wie prüfen Banken deine Kreditwürdigkeit?
Jede Bank bewertet beim Immobilienkredit drei Hauptfaktoren:
- Einkommen: Nettoeinkommen aller Kreditnehmer
- Ausgaben: Alle laufenden Verpflichtungen inkl. bestehender Kredite
- Eigenkapital: Eigene Mittel für Kaufpreis und Nebenkosten
Ein laufender Kredit erhöht deine Ausgaben — und reduziert damit den Spielraum für die neue Immobilienrate.
Die Haushaltsrechnung mit laufendem Kredit
Beispiel: 3.500 € Nettoeinkommen, laufender Autokredit 300 €/Monat.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Nettoeinkommen | 3.500 € |
| Bestehender Kredit | -300 € |
| Lebenshaltungskosten (Bank rechnet) | -900 € |
| Verfügbar für Immobilienrate | 2.300 € |
| Maximal finanzierbar (ca.) | ~430.000 € |
Ohne den Autokredit wären es 2.600 € verfügbar — das entspricht einem Immobilienkredit von ~490.000 €. Der bestehende Kredit reduziert also die Kaufkraft spürbar.
Strategien vor dem Immobilienkauf
- Bestehenden Kredit ablösen: Wenn Rücklagen vorhanden — Kredit vor Immobilienkauf tilgen, Schuldenfreiheit verbessert Bonität deutlich
- Kredit umfinanzieren: Laufzeit verlängern = niedrigere Rate = mehr Spielraum
- Warten bis Kredit ausläuft: Wenn Restsumme gering und Restlaufzeit kurz
- Gemeinsam beantragen: Zweiter Kreditnehmer (Partner) verbessert Haushaltsbild
Was Banken besonders kritisch sehen
- Konsum-Ratenkredite (Urlaub, Elektronik) — signalisieren mangelnde Sparsamkeit
- Mehrere kleine Kredite gleichzeitig — komplizierte Übersicht
- Kreditlinie ausgeschöpft (Kreditkarte oder Dispo)
- SCHUFA-Einträge durch Zahlungsverzögerungen beim bestehenden Kredit
Was unproblematisch ist
- Gut bedienter Autokredit mit kurzer Restlaufzeit
- Studienkredit (KfW) mit niedrigen Raten
- Ratenkredit der fast abbezahlt ist
Checkliste: Vorbereitung für Banken
- Aktuelle SCHUFA-Auskunft besorgen und prüfen
- Alle laufenden Kreditverträge dokumentieren
- Restschuld und monatliche Rate auflistieren
- Überlegen: Ablösung sinnvoll vor Antrag?
- Haushaltsrechnung selbst aufstellen (Einnahmen vs. alle Ausgaben)
Fazit
Ein laufender Kredit ist kein Ausschlusskriterium — aber er verringert deinen Finanzierungsspielraum. Gut bereite Käufer sprechen das transparent an und zeigen der Bank, dass die Gesamtbelastung tragfähig bleibt. Wer Zeit hat, löst den Kredit vorher ab. Wer nicht warten will, braucht ein überzeugendes Einkommensbild.
Häufige Fragen
Was sollte ich bei Zweite Immobilie kaufen trotz laufendem Kredit unbedingt beachten?
Hol dir mindestens 3 unabhängige Angebote ein — Hausbank, Direktbank und Online-Vermittler. Prüfe nicht nur den Zinssatz, sondern auch Flexibilität (Sondertilgung, Tilgungsanpassung), Laufzeit und Gesamtkosten. Ein Fehler beim Abschluss kostet über 10 Jahre leicht 10.000–20.000 €.
Welche Unterlagen brauche ich für eine Baufinanzierungsanfrage?
Einkommensnachweise (letzte 3 Gehaltsabrechnungen oder 2 Jahresabschlüsse), Schufa-Auskunft, Eigenkapitalnachweis (Kontoauszüge), Informationen zur Immobilie (Kaufvertragsentwurf, Grundriss, Energieausweis, Grundbuchauszug). Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller die Zusage.
Wie lange dauert es von Anfrage bis zur Auszahlung der Baufinanzierung?
Von der ersten Anfrage bis zur Zusage dauert es 1–3 Wochen. Die notarielle Beurkundung folgt 2–4 Wochen später. Die Auszahlung erfolgt nach Vorlage der Kaufpreisurkunde — typisch 4–6 Wochen nach Anfrage. Bei Eigenheimbau erfolgt die Auszahlung in Raten nach Baufortschritt.