Immobilie kaufen, aber das Grundstück gehört nicht dazu – das ist Erbpacht. Rund 5 % aller Immobilien in Deutschland stehen auf Erbpachtgrundstücken. Was du unbedingt wissen musst.
Was ist Erbpacht (Erbbaurecht)?
Beim Erbbaurecht kaufst du das Gebäude, nicht das Grundstück. Das Grundstück gehört weiterhin dem Verpächter (oft Kirchen, Kommunen, Stiftungen). Du zahlst dafür einen monatlichen Erbbauzins – auf Jahrzehnte oder länger.
Typische Eckdaten
| Merkmal | Typischer Wert |
|---|---|
| Laufzeit | 50–99 Jahre |
| Erbbauzins | 2–4 % des Bodenwerts p.a. |
| Anpassung | Indexklausel (Inflation) |
| Verpächter | Kirchen, Kommunen, private Stiftungen |
Rechenbeispiel
Grundstückswert: 200.000 €, Erbbauzins 3 %:
- Jährlicher Erbbauzins: 6.000 €
- Monatlicher Erbbauzins: 500 €
- Über 40 Jahre: 240.000 € – also mehr als der Grundstückswert!
Vorteile der Erbpacht
- Günstigerer Einstiegspreis (kein Grundstückskauf)
- In begehrten Lagen mit hohen Grundstückspreisen interessant
- Kirchliche/kommunale Verpächter oft verlässlich
Risiken und Nachteile
- Erbbauzins kann durch Indexklausel steigen
- Schwerer finanzierbar (Banken vergeben weniger Kredit)
- Schlechtere Wiederverkaufsmöglichkeiten
- Nach Ablauf: Was passiert mit dem Haus? (Heimfall-Regelung)
- Keine vollständige Eigentumsfreiheit
Was passiert nach Ablauf der Erbpacht?
Das hängt vom Vertrag ab. Typische Regelungen:
- Verlängerung zu neuen Konditionen
- Ablösung des Grundstücks zu Marktpreis
- Heimfall: Eigentümer erhält Entschädigung für das Gebäude
Checkliste: Erbpacht-Immobilie kaufen
- ☑ Restlaufzeit des Erbbaurechts geprüft? (mind. 30–40 Jahre besser)
- ☑ Erbbauzins und Indexklausel im Vertrag gelesen?
- ☑ Heimfall-Entschädigung geregelt?
- ☑ Bank bestätigt Finanzierungsbereitschaft?
- ☑ Grundstückseigentümer (Verpächter) solvent und verlässlich?
- ☑ Notar den Erbpachtvertrag erklärt?
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Erbpacht bei Immobilien?
Beim Thema Erbpacht bei Immobilien kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.