Eine geerbte Immobilie bringt Freude — aber auch Verantwortung und Fragen. Wer erbt, was passiert mit einem laufenden Kredit, und was ist mit Erbschaftsteuer? Die wichtigsten Antworten.
Wer erbt die Immobilie?
Mit Testament
Der Erblasser kann im Testament frei bestimmen, wer die Immobilie erbt. Möglichkeiten:
- Alleinerbschaft: Eine Person erhält alles
- Erbengemeinschaft: Mehrere Personen erben gemeinsam
- Vermächtnis: Die Immobilie geht an eine bestimmte Person, unabhängig vom Erbe
Ohne Testament (gesetzliche Erbfolge)
Ohne Testament gilt das BGB-Erbrecht nach Ordnungen:
- 1. Ordnung: Kinder (und deren Nachkommen)
- 2. Ordnung: Eltern und Geschwister
- 3. Ordnung: Großeltern
Ehepartner erbt zusätzlich zu den anderen Ordnungen: Neben Kindern ¼, neben Eltern ½ des Erbes.
Die Erbengemeinschaft — häufigste Problemquelle
Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Alle Erben müssen gemeinsam über die Immobilie entscheiden — und das ist oft problematisch:
- Verkauf: Einstimmigkeit erforderlich
- Vermietung: Einstimmigkeit
- Eigennutzung: Alle Erben müssen zustimmen
Wenn keine Einigung möglich: Teilungsversteigerung (oft unter Marktwert). Besser: rechtzeitig regeln, notariell oder per Testament.
Was passiert mit dem Immobilienkredit beim Erbe?
Erben treten in alle Rechte und Pflichten des Erblassers ein — auch in laufende Kredite. Konkret:
- Der Kredit läuft weiter, die Erben sind Schuldner
- Die Bank muss dem Schuldnerwechsel nicht zwingend zustimmen
- Erben können die Erbschaft ausschlagen, wenn Schulden das Erbe überwiegen
- Frist zur Ausschlagung: 6 Wochen (ab Kenntnis vom Erbfall)
Tipp: Vor Annahme des Erbes: Nachlassverbindlichkeiten prüfen (Notaranfrage, Grundbuchauszug).
Erbschaftsteuer bei Immobilien
Immobilien können erhebliche Erbschaftsteuer auslösen:
| Verwandtschaft | Freibetrag | Steuersatz |
|---|---|---|
| Ehepartner | 500.000 € | 7–30 % (je nach Wert) |
| Kinder | 400.000 € | 7–30 % |
| Enkel | 200.000 € | 7–30 % |
| Geschwister, Neffen | 20.000 € | 15–43 % |
Steuerbefreiung für Familienheim
Wichtig: Das selbst genutzte Familienheim ist unter bestimmten Bedingungen steuerfrei:
- Ehepartner/eingetragener Lebenspartner: steuerfrei wenn selbst eingezogen und mind. 10 Jahre bewohnt
- Kinder: steuerfrei bis 200 m² Wohnfläche, wenn innerhalb von 6 Monaten selbst eingezogen und 10 Jahre bewohnt
Schenkung statt Erbschaft: Steuern sparen
Freibeträge gelten für Schenkungen alle 10 Jahre. Wer früh überträgt, kann Steuern sparen:
- Eltern schenken Kind Immobilie im Wert 600.000 €: 2× Freibetrag (Vater + Mutter) = 2× 400.000 € = keine Steuer
- Zehnjahresintervall: nach 10 Jahren erneut steuerfrei schenken
Checkliste Erbfall Immobilie
- ☑ Grundbuchauszug beantragen (Belastungen prüfen)
- ☑ Laufende Kredite bei der Bank erfragen
- ☑ Erbschaft ausschlagen? Prüfen ob Schulden überwiegen
- ☑ Erbschaftsteuer berechnen lassen
- ☑ Erbengemeinschaft: schnell Einigung anstreben
- ☑ Testament prüfen: Vermächtnis oder Erbe?
Fazit
Immobilien im Erbfall sind komplex — besonders bei Erbengemeinschaften. Wer rechtzeitig vorsorgt (Testament, Schenkung zu Lebzeiten), spart Steuern und verhindert Familienstreit. Bei bereits eingetretenem Erbfall: Fristen beachten und Fachleute (Notar, Steuerberater) hinzuziehen.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Erbrecht und Immobilien?
Beim Thema Erbrecht und Immobilien kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.