Erbschaft und Immobilie — deine Optionen
Eine geerbte Immobilie kann ein Geschenk sein — oder eine finanzielle Herausforderung, wenn damit Schulden verbunden sind. Wir erklären alle relevanten Aspekte.
Szenario A: Immobilie mit laufendem Kredit
Erben übernehmen Schulden mit. Der Kreditvertrag geht auf die Erbengemeinschaft über. Du hast drei Monate Zeit zur Überlegung:
- Ausschlagung der Erbschaft: Wenn Schulden > Wert — gib die Erbschaft zurück
- Weiterführung: Kredit übernehmen, Immobilie behalten oder vermieten
- Verkauf: Immobilie verkaufen, Kredit ablösen, Rest kassieren
Szenario B: Schuldenfreie Erbschaft
Du erbst eine schuldenfreie Immobilie. Wenn du sie verkaufst, kann Spekulationssteuer anfallen:
- Erblasser hielt weniger als 10 Jahre und hat nicht selbst gewohnt → Spekulationssteuer auf Gewinn
- Du hältst mindestens 2 Jahre nach Erbschaft + 2 Jahre Eigennutzung → steuerfrei
- Alternativ: Immobilie einfach 10 Jahre halten, dann immer steuerfrei
Erbschaftsteuer bei Immobilien
| Erbe | Freibetrag | Hinweis |
|---|---|---|
| Ehepartner / eingetragene Partner | 500.000 € | Steuerfrei bis zu diesem Freibetrag |
| Kinder | 400.000 € pro Kind | Je Elternteil |
| Enkelkinder | 200.000 € | |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € | Danach 15–43% |
| Keine Verwandtschaft | 20.000 € | Danach 30–50% |
Sonderregel für Eigenheim: Kinder können das Elternhaus komplett erbschaftsteuerfrei erben, wenn sie es mindestens 10 Jahre selbst bewohnen (und die Wohnfläche unter 200 m² liegt).
Rechenbeispiel Baufinanzierung 2025
| Kaufpreis | Kredit (80 %) | Rate/Monat* | Benötigtes Nettoeink. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 160.000 € | ca. 707 € | mind. 2.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | ca. 1.060 € | mind. 3.000 € |
| 400.000 € | 320.000 € | ca. 1.413 € | mind. 4.000 € |
| 500.000 € | 400.000 € | ca. 1.767 € | mind. 5.000 € |
*Bei 3,3 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung
Was Banken bei der Bonitätsprüfung wirklich prüfen
- SCHUFA-Score: Mind. 90 % für gute Konditionen — unter 85 % werden Aufschläge oder Ablehnung wahrscheinlich
- Beleihungsauslauf (LTV): Kredit/Immobilienwert. Unter 60 % = beste Zinsen. 80–90 % = deutliche Aufschläge
- Haushaltsbuch: Einnahmen minus Ausgaben sollten nach Kreditrate >500 € frei verfügbar lassen
- Beschäftigung: Mind. 6 Monate im gleichen Unternehmen, unbefristet — Probezeit ist problematisch
Häufige Fragen
Worauf kommt es bei Erbschaft Immobilie Finanzierung an?
Das Wichtigste bei Erbschaft Immobilie Finanzierung: fruehzeitig informieren, mehrere Angebote einholen, Förderungen nutzen und Nebenkosten nicht vergessen. Unabhaengige Beratung ist oft kostenlos und spart tausende Euro.
Muss ich beim Erben einer Immobilie Erbschaftssteuer zahlen?
Freibeträge: Kinder 400.000 €, Ehepartner 500.000 €, Geschwister/Nichten/Neffen 20.000 €. Selbst genutzte Immobilien an Ehepartner/Kinder: steuerfrei bei weiterer Eigennutzung für mind. 10 Jahre. Über Freibetrag: 7–50 % Erbschaftssteuer je nach Steuerklasse und Betrag.
Kann ich eine geerbte Immobilie belasten oder verkaufen?
Ja — als Erbe werden Sie Eigentümer und können frei verfügen. Wenn mehrere Personen erben (Erbengemeinschaft): alle müssen bei Verkauf zustimmen. Ein einzelner Erbe kann seinen Anteil an Dritte verkaufen — das kann zu ungewollten Miteigentümern führen. Tipp: Erbauseinandersetzungsvertrag beim Notar für klare Regelungen.
Siehe auch: Finanzierungsrechner Anbietervergleich.
Lohnt es sich, eine Erbschaft mit Schulden anzunehmen?
Rechnen Sie: Immobilienwert minus Schulden = Nettonachlass. Wenn positiv: Annahme lohnt sich in der Regel. Wichtig: Nachlassverbindlichkeiten vollständig ermitteln (Restschulden, Unterhaltspflichten, Steuerschulden). Nachlassverwaltung beantragen um Haftung auf Nachlass zu beschränken. Im Zweifel: Erbschaftsanwalt konsultieren.