Erbschaftsteuer auf Immobilien: Grundprinzip
Wer eine Immobilie erbt, muss — wie bei anderem Vermögen — Erbschaftsteuer zahlen. Aber: Es gibt großzügige Freibeträge und eine wichtige Ausnahme für Familienheime. Mit der richtigen Planung lässt sich die Steuerlast erheblich reduzieren.
Erbschaftsteuer-Freibeträge 2026
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Lebenspartner | 500.000 € | I |
| Kind (pro Kind) | 400.000 € | I |
| Enkel (wenn Elternteil vorverstorben) | 400.000 € | I |
| Enkel (Elternteil noch lebt) | 200.000 € | I |
| Eltern, Großeltern (bei Erbschaft) | 100.000 € | I |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € | II |
| Nicht verwandte Personen | 20.000 € | III |
Freibeträge gelten alle 10 Jahre neu — Schenkungen zu Lebzeiten können diesen Rhythmus nutzen!
Die wichtigste Ausnahme: Das Familienheim
Das selbst genutzte Familienheim ist unter bestimmten Bedingungen komplett steuerfrei vererbbar:
- An Ehegatte/Lebenspartner: Vollständig steuerfrei, ohne Wertbegrenzung — aber: muss 10 Jahre selbst bewohnt bleiben
- An Kinder: Steuerfrei bis 200 m² Wohnfläche — bei Überschreitung anteilig steuerpflichtig. Auch 10-Jahres-Wohnpflicht
Ausnahmen von der Wohnpflicht: Wenn zwingende Gründe dagegenstehen (z. B. Pflegebedürftigkeit, Tod).
Wie bewertet das Finanzamt geerbte Immobilien?
Das Finanzamt verwendet das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren — nicht den aktuellen Marktwert. Das kann in manchen Fällen günstiger sein (Finanzamt bewertet oft niedriger), aber auch schlechter.
Wenn du der Meinung bist, dass der Finanzamtswert zu hoch ist: Du kannst ein Gutachten vorlegen, das den niedrigeren Verkehrswert belegt — das ist rechtlich anerkannt.
Steuersätze bei Überschreitung des Freibetrags
| Steuerpflichtiger Erwerb | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6 Mio. € | 19 % | 30 % | 30 % |
Clever Sparen: Schenkung zu Lebzeiten
Der Freibetrag von 400.000 € pro Kind gilt alle 10 Jahre — also auch für Schenkungen. Wer früh plant, kann:
- Mit 60 Jahren die Immobilie an das Kind schenken (400.000 € steuerfrei)
- Mit 70 Jahren nochmals schenken (weiterer Freibetrag, 10 Jahre sind vergangen)
- Dabei Nießbrauch oder Wohnrecht behalten
Liquiditätsproblem: Was wenn kein Geld für Erbschaftsteuer da ist?
Erben eine Immobilie ohne Barvermögen und haben keine Mittel zur Steuerzahlung, gibt es Optionen:
- Stundung: Finanzamt kann auf Antrag Stundung gewähren (bis 10 Jahre für Immobilien!)
- Darlehen: Kredit aufnehmen, mit Immobilie als Sicherheit
- Immobilie beleihen: Teil der Immobilie belasten
- Verkauf: Als letztes Mittel — Spekulationsfrist beachten!
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Erbschaftsteuer auf Immobilien?
Beim Thema Erbschaftsteuer auf Immobilien kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.