Nach dem Tod eines Immobilieneigentümers geht die Immobilie automatisch an die Erben über — aber um als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu werden, braucht man einen Nachweis der Erbberechtigung.
Was ist ein Erbschein?
Der Erbschein ist ein amtliches Zeugnis des Nachlassgerichts, das bestätigt wer Erbe ist und welchen Anteil er hat. Er wird vom Amtsgericht (Nachlassgericht) ausgestellt.
Wann brauche ich keinen Erbschein?
Bei Immobilien kann auf den Erbschein verzichtet werden wenn:
- Ein öffentliches Testament oder Erbvertrag vorhanden ist (notariell oder vom Gericht eröffnet)
- Das Grundbuchamt diesen als ausreichenden Nachweis akzeptiert
Das erspart Kosten und Zeit — aber nicht alle Ämter akzeptieren das.
Wann ist der Erbschein Pflicht?
- Kein notarielles Testament vorhanden
- Handschriftliches Testament ohne Bestätigung
- Wenn Dritte (z.B. Bank, Grundbuchamt) ihn fordern
- Bei gesetzlicher Erbfolge ohne klares Dokument
Wie beantrage ich den Erbschein?
- Beim Nachlassgericht (Amtsgericht am letzten Wohnort des Verstorbenen)
- Antrag persönlich oder per Notar
- Unterlagen: Sterbeurkunde, eigene Urkunden, Testament falls vorhanden, Personalausweis
- Bearbeitungszeit: 4–12 Wochen
Was kostet der Erbschein?
Kosten nach GNotKG, richten sich nach dem Nachlasswert:
- Nachlasswert 200.000 €: ca. 400–500 €
- Nachlasswert 500.000 €: ca. 900–1.100 €
- Bei notariellem Erbschein-Antrag: zusätzlich Notargebühren
Grundbuch-Umschreibung nach Erbschaft
Innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall ist die Grundbuch-Umschreibung kostenlos! Danach fallen normale Grundbuchkosten an. Diese Frist nicht verpassen!
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Erbschein für Immobilien?
Beim Thema Erbschein für Immobilien kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.