Eine Ferienwohnung kaufen — selbst nutzen und vermieten. Das klingt nach dem perfekten Investment. Aber Ferienimmobilien haben andere Regeln als normale Mietwohnungen.
Vermietung als Ferienunterkunft: Was erlaubt ist
Nicht jede Immobilie darf als Ferienwohnung vermietet werden. Prüfe:
- Bebauungsplan: Ist touristische Nutzung erlaubt?
- Gemeindliche Satzungen (Zweckentfremdungsverbot — besonders in Städten)
- WEG-Beschlüsse (andere Eigentümer können Ferienvermietung einschränken)
- Genehmigungspflicht in manchen Gemeinden
Finanzierung einer Ferienimmobilie
Banken finanzieren Ferienimmobilien anders als Hauptwohnungen:
- Höheres Eigenkapital gefordert (oft 30–40 %)
- Mieteinnahmen werden vorsichtiger eingeschätzt (saisonal, unsicher)
- Zinssatz oft 0,2–0,5 % höher als bei Hauptwohnsitz
- Nicht jede Bank finanziert Ferienimmobilien
Rendite realistisch einschätzen
| Faktor | Berücksichtigen |
|---|---|
| Auslastung | Realistische 40–60 %, nicht Bestfallszenarien |
| Leerstandsphasen | Nebensaison oft ohne Buchungen |
| Verwaltungskosten | Reinigung, Schlüsselübergabe, Plattform-Provision (15–20 %) |
| Instandhaltung | Ferienwohnungen werden stärker genutzt — mehr Verschleiß |
Steuerliche Besonderheiten
- Mieteinnahmen sind steuerpflichtig
- AfA und Kosten absetzbar (wenn Vermietungsabsicht nachweisbar)
- Eigennutzung einschränkt steuerliche Abzüge (Verhältnis Eigennutzung/Vermietung)
- Gewerbesteuerpflicht wenn Hotelcharakter (Zusatzleistungen, häufiger Wechsel)
Checkliste Ferienimmobilie
- Bebauungsplan + Gemeindesatzung prüfen
- Lage: starke Saison oder ganzjährig attraktiv?
- Vergleichsmieten auf Airbnb, Booking recherchieren
- Verwaltungslösung klären (Selbst oder Agentur)
- Versicherungen prüfen (Ferienvermietung oft Zusatzschutz nötig)
- Steuerberater für Konzept einschalten
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Ferienimmobilie kaufen?
Beim Thema Ferienimmobilie kaufen kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.