Ein Mehrfamilienhaus (MFH) ist für viele Investoren das nächste Level nach der ersten Eigentumswohnung. Mehr Einheiten, mehr Mieteinnahmen, mehr Diversifikation — aber auch deutlich mehr Aufwand und Risiko.
Was ist ein Mehrfamilienhaus?
Rechtlich: Ein Gebäude mit mindestens 3 Wohneinheiten, das einem Eigentümer gehört (im Unterschied zur WEG). Du bist Eigentümer aller Einheiten und verwaltest alleine.
Finanzierung eines MFH
- Banken finanzieren MFH oft mit 65–75 % des Kaufpreises (konservativer als bei Einzelwohnungen)
- Eigenkapital: min. 25–30 %
- Mieteinnahmen werden bei der Kreditprüfung berücksichtigt
- Professionellerer Kreditantrag nötig (Renditenachweis)
Wichtige Kennzahlen
| Kennzahl | Formel | Zielwert |
|---|---|---|
| Brutto-Mietrendite | Jahresmiete / Kaufpreis × 100 | min. 5–7 % |
| Faktor | Kaufpreis / Jahresmiete | max. 15–20 |
| Netto-Cashflow | Miete − Rate − Kosten − Rücklage | Positiv |
| Leerstandsquote | Leerstehende m² / Gesamt-m² | unter 5 % |
Prüfung vor dem Kauf
- Mietverträge aller Mieter anfordern und prüfen
- Aktueller Leerstand und Mietrückstände abfragen
- Sanierungsstau einschätzen (Gutachter beauftragen)
- Grundbuch: Lasten, Dienstbarkeiten
- Betriebskosten der letzten 3 Jahre
Verwaltung: Selbst oder professionell?
- Unter 6 Einheiten: Selbstverwaltung möglich
- Ab 6–10 Einheiten: Hausverwaltung lohnt sich (20–40 €/Einheit/Monat)
- Großer Bestand: Ohne professionelle Verwaltung kaum machbar
Steuerliche Struktur
Ab ca. 3+ Immobilien prüfen ob GmbH-Struktur sinnvoll ist:
- Geringerer Steuersatz auf Mieteinnahmen (15 % KSt statt 42 % ESt)
- Aber: Verlust der 10-Jahres-Steuerfreiheit beim Verkauf
- Steuerberater immer einschalten
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Mehrfamilienhaus kaufen?
Beim Thema Mehrfamilienhaus kaufen kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.