Eine Ferienwohnung an der Nordsee oder in den Alpen — und dazu noch Mieteinnahmen? Das klingt verlockend. Aber die Finanzierung ist deutlich anspruchsvoller als bei einer normalen Immobilie.
Warum ist Ferienimmobilien-Finanzierung schwieriger?
- Keine dauerhaft verlässlichen Mieteinnahmen (saisonabhängig)
- Hoher Leerstandsanteil außerhalb der Hochsaison
- Lage oft in touristischen Lagen mit volatileren Preisen
- Viele Banken schließen Ferienwohnungen aus ihren Standard-Produkten aus
Was verlangen Banken bei Ferienimmobilien?
- Höheres Eigenkapital: 30-40% statt 20%
- Sicherheit zweites Objekt: Viele Banken verlangen eine Hauptimmobilie als Zusatzsicherheit
- Mieteinnahmen-Gutachten: Professionelle Einschätzung der realistischen Mietrendite
- Höhere Zinsen: 0,5-1,5% Aufschlag gegenüber normaler Wohnimmobilie
Welche Banken finanzieren Ferienimmobilien?
Nicht alle Banken bieten das an. Besser aufgestellt sind:
- Regionale Sparkassen und Volksbanken (Ortskenntnis)
- Spezialbanken für Ferienimmobilien
- Versicherungsgesellschaften mit Immobiliendarlehen
Direktbanken und viele Großbanken lehnen Ferienimmobilien oft ab oder verlangen sehr hohe Eigenkapitalquoten.
Steuerliche Besonderheiten
- Mischnutzung (selbst + vermietet): Kosten nur anteilig absetzbar
- Reine Vermietung: Voll absetzbar (wie Anlageimmobilie)
- Eigennutzung ausschließlich: Keine Steuervorteile
- AirBnB-Einnahmen: Seit 2024 meldepflichtig im EU-Raum (DAC7-Richtlinie)
Rendite-Rechnung Ferienwohnung
Beispiel: Appartement Ostsee, 70m², Kaufpreis 280.000 €
| Position | Jahr |
|---|---|
| Mieteinnahmen (20 Wochen × 1.000 €) | +20.000 € |
| Verwaltung / Reinigung | -4.000 € |
| Leerstand-Puffer | -2.000 € |
| Instandhaltung | -3.000 € |
| Finanzierungskosten (netto nach Steuer) | -8.000 € |
| Cashflow | +3.000 €/Jahr |
Bruttomietrendite: 7,1% — aber nach allen Kosten bleibt weniger. Zusätzlich: Eigene Urlaubsnutzung ist ein nicht-monetärer Wert.
Fazit
Eine Ferienwohnung als Investment ist machbar — aber kein einfaches Vorhaben. Planen Sie 30-40% Eigenkapital ein, holen Sie eine professionelle Mieteinnahmen-Prognose und sprechen Sie mit Banken, die Erfahrung mit Ferienimmobilien haben.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Ferienwohnung finanzieren?
Beim Thema Ferienwohnung finanzieren kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.