Bevor du eine Immobilie kaufst, brauchst du einen soliden Finanzierungsplan. Nicht als Formalität — sondern damit du weißt, was du dir wirklich leisten kannst. Hier ist das vollständige Schema.
Schritt 1: Haushaltsbudget ermitteln
Wie viel bleibt monatlich übrig für eine Kreditrate?
- Monatliches Nettoeinkommen aller Kreditnehmer: _____ €
- Minus laufende fixe Kosten (ohne Miete): _____ €
- Minus variable Lebenshaltungskosten: _____ €
- Minus Rücklagen (Urlaub, Auto, Notfall): _____ €
- = Verfügbar für Rate: _____ €
Faustregel: Rate sollte max. 35–40 % des Nettoeinkommens betragen.
Schritt 2: Maximales Darlehen berechnen
Formel: Monatliche Rate × 12 × 100 ÷ (Zinssatz + Tilgungssatz)
Beispiel: 1.500 € Rate, 4 % Zins, 2 % Tilgung:
1.500 × 12 × 100 ÷ 6 = 300.000 € Darlehenssumme
Schritt 3: Eigenkapital aufstellen
- Sparguthaben: _____ €
- Bausparvertrag: _____ €
- Wertpapiere (verfügbar): _____ €
- Schenkungen/Vorerbschaften: _____ €
- Minus: Sicherheitspuffer (3 Monatsgehälter nicht antasten!): _____ €
- = Effektives Eigenkapital: _____ €
Schritt 4: Maximaler Kaufpreis
| Position | Betrag |
|---|---|
| Maximales Darlehen | 300.000 € |
| + Eigenkapital | 80.000 € |
| = Gesamtbudget | 380.000 € |
| - Kaufnebenkosten (12 %) | -45.600 € |
| = Max. Kaufpreis | 334.400 € |
Schritt 5: Monatliche Gesamtbelastung
Nicht nur die Kreditrate — auch die laufenden Eigenheim-Kosten:
- Kreditrate: _____ €
- Grundsteuer: ca. 50–150 €/Monat
- Gebäudeversicherung: ca. 30–80 €/Monat
- Instandhaltungsrücklage: ca. 150–300 €/Monat
- Betriebskosten (Heizung, Strom, Wasser): _____ €
- = Gesamtmonatliche Belastung: _____ €
Schritt 6: Szenarien durchrechnen
Was passiert wenn...
- ...Zinsen in 10 Jahren auf 6 % steigen? Neue Rate: _____ €
- ...ein Gehalt wegfällt (Krankheit, Job)? Tragbarkeit: _____ Monate
- ...größere Reparatur (20.000 €) nötig wird? Reserve vorhanden?
Typische Fehler im Finanzierungsplan
- Nebenkosten vergessen (12–15 % kommen on top)
- Sicherheitspuffer zu gering (min. 3 Monatsgehälter)
- Nur günstigsten Zinssatz gerechnet (Risikoszenario fehlt)
- Tilgung zu niedrig (1 %) → ewig Restschuld
- Haushaltseinkommen zu optimistisch angesetzt
Wann zum Bankberater gehen?
Wenn du Schritt 1–5 ausgefüllt hast, geh zum Bankgespräch. Du kommst vorbereitet, weißt was du willst — und kannst Angebote vergleichen statt zu akzeptieren.
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Zum Vergleich
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Finanzierungsplan erstellen?
Beim Thema Finanzierungsplan erstellen kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.