Was ist ein Tilgungsplan?
Ein Tilgungsplan zeigt für jede Periode deines Kredits: Wie hoch ist die Rate, wie viel davon geht an Zinsen, wie viel an Tilgung — und wie hoch ist die Restschuld danach. Er macht die gesamte Kreditlaufzeit transparent.
Die Annuitätenformel
Bei einem Annuitätendarlehen ist die Rate (Annuität) immer gleich hoch. Aber intern verschiebt sich das Verhältnis Zins/Tilgung — weil die Schulden über Zeit sinken.
Formel für die monatliche Annuität:
Rate = Darlehensbetrag × (i × (1+i)^n) / ((1+i)^n - 1)
i = Monatszins = Jahreszins / 12
n = Laufzeit in Monaten
Rechenbeispiel Schritt für Schritt
Kredit: 300.000 €, Zinssatz 3,6 % p.a., Laufzeit 25 Jahre (300 Monate)
- Monatszins: 3,6 % / 12 = 0,3 % = 0.003
- Annuität: 300.000 × (0.003 × (1.003)^300) / ((1.003)^300 - 1)
- = 300.000 × (0.003 × 2.454) / (2.454 - 1)
- = 300.000 × 0,007362 / 1.454
- = 300.000 × 0,005062
- = 1.519 € pro Monat
Die ersten 5 Monate des Tilgungsplans
| Monat | Rate | Zinsen | Tilgung | Restschuld |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1.519 € | 900 € | 619 € | 299.381 € |
| 2 | 1.519 € | 898 € | 621 € | 298.760 € |
| 3 | 1.519 € | 896 € | 623 € | 298.137 € |
| 4 | 1.519 € | 894 € | 625 € | 297.512 € |
| 5 | 1.519 € | 893 € | 626 € | 296.886 € |
Erkennst du das Muster? Die Zinsen sinken jeden Monat leicht (weil die Restschuld kleiner wird), die Tilgung steigt entsprechend — die Rate bleibt gleich.
Was passiert nach 25 Jahren?
- Gesamtgezahlte Raten: 1.519 × 300 = 455.700 €
- Davon Tilgung: 300.000 € (= Kreditbetrag vollständig getilgt)
- Davon Zinsen: 155.700 €
- Restschuld: 0 €
Tilgungsplan mit Excel erstellen
In Excel kannst du einen kompletten Tilgungsplan in wenigen Minuten erstellen:
- Spalten: Monat, Restschuld Anfang, Zinsen (= Restschuld × Monatszins), Tilgung (= Rate - Zinsen), Restschuld Ende
- Erste Zeile manuell füllen
- Ab Zeile 2: Formeln ziehen (Restschuld Ende von Vormonat = Restschuld Anfang)
- 300 Zeilen für 25 Jahre
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Tilgungsplan berechnen?
Beim Thema Tilgungsplan berechnen kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.