Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde 2024 grundlegend geändert — das sogenannte "Heizungsgesetz". Was bedeutet das konkret für Hausbesitzer und Immobilienkäufer?
Die wichtigste Änderung: Neue Heizungen ab 2024
Seit dem 1. Januar 2024 gilt: Neue Heizungen müssen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Das betrifft:
- Neubauten in Neubaugebieten: sofort ab 2024
- Neubauten außerhalb Neubaugebiete: nach kommunaler Wärmeplanung
- Bestandsgebäude: erst nach Defekt der alten Heizung + Übergangsfristen
Was passiert wenn meine Heizung kaputt geht?
Gute Nachricht: Du musst nicht sofort eine Wärmepumpe kaufen. Es gelten großzügige Übergangsregelungen:
- Reparatur: Immer erlaubt — defekte Heizungen dürfen repariert werden
- Gasheizung neu: Noch bis Ende 2026 möglich (als Hybridheizung oder H2-ready)
- Übergangsfrist bei Defekt: 3 Jahre Zeit für Austausch durch 65 %-EE-konforme Heizung
- Härtefalllregelung: Bei nachgewiesener Unzumutbarkeit (Alter, Kosten) längere Fristen
Welche Heizungen sind "GEG-konform"?
- Wärmepumpe (Luft-Wasser, Sole-Wasser, Wasser-Wasser)
- Fernwärme (wenn Netz ≥ 65 % erneuerbar)
- Stromheizung + PV-Anlage
- Biomasseheizung (Pellets, Hackschnitzel) — mit Einschränkungen
- Wasserstoff-Heizung (wenn H2-Netz vorhanden — selten)
- Hybridheizung: Wärmepumpe + Gasheizung als Backup
Was ändert sich bei Kauf einer Bestandsimmobilie?
Beim Kauf gibt es Sanierungspflichten:
- Dachdämmung: Ungedämmtes oberstes Stockwerk muss innerhalb von 2 Jahren gedämmt werden
- Kellerdeckendämmung: Falls ungedämmt, Pflicht zur Dämmung
- Ausnahmen: Selbst genutztes Eigenheim (Eigentümer vor 2002), wirtschaftliche Unzumutbarkeit
Auswirkungen auf den Immobilienkauf
Das GEG hat den Markt verändert:
- Altbauten mit Gasheizung: Preisabschläge von 5–15 % beobachtet
- Energieausweis wichtiger: Käufer achten mehr auf Energieeffizienzklasse
- Due Diligence: Vor dem Kauf Heizungsalter, Dämmzustand und geplante Wärmeplanung der Kommune prüfen
Kommunale Wärmeplanung: Was ist das?
Alle Kommunen über 10.000 Einwohner müssen bis Ende 2026 eine Wärmeplanung erstellen. Darin steht, welche Gebiete Fernwärme bekommen — und welche auf Einzellösungen angewiesen sind. Das beeinflusst, welche Heizung für dein Grundstück sinnvoll ist.
Tipps für Eigentümer
- Jetzt Heizungsalter notieren — über 20 Jahre: Plan machen
- Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lassen (80 % gefördert)
- Bei Kauf: Energieausweis + Heizungsalter = Pflichtcheck
- Förderprogramme nutzen: BAFA-Heizförderung bis 70 % möglich
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Zum Vergleich
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Gebäudeenergiegesetz 2024 (GEG)?
Beim Thema Gebäudeenergiegesetz 2024 (GEG) kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.