Der Beleihungsauslauf ist der wichtigste Faktor für deine Bauzinsen — und trotzdem kennen ihn viele Käufer nicht. Wer ihn versteht, kann aktiv bessere Konditionen verhandeln.
Was ist der Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf (auch: Loan-to-Value, LTV) beschreibt das Verhältnis von Darlehensbetrag zum Beleihungswert der Immobilie. Er wird in Prozent ausgedrückt.
Formel: Beleihungsauslauf = (Darlehensbetrag / Beleihungswert) × 100
Beleihungswert vs. Kaufpreis
Der Beleihungswert ist nicht gleich dem Kaufpreis! Banken berechnen ihn intern — meist 80–90 % des Marktwerts. Das ist der Wert, den die Bank bei einer Zwangsversteigerung realistisch erzielen würde.
Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, Beleihungswert 340.000 € (85 %).
Wie der Beleihungsauslauf deine Zinsen beeinflusst
| Beleihungsauslauf | Risikoklasse | Zinseinfluss |
|---|---|---|
| Bis 60 % | Erstrangig / sehr niedrig | Beste Konditionen |
| 60–80 % | Niedrig | Gute Konditionen |
| 80–90 % | Mittel | Aufschlag 0,1–0,3 % |
| 90–100 % | Erhöht | Aufschlag 0,3–0,6 % |
| Über 100 % | Hoch | Oft abgelehnt oder sehr teuer |
Konkrete Auswirkung auf Monatsrate
Darlehen 300.000 €, 20 Jahre Laufzeit. Beleihungsauslauf 60 % → 3,5 % Zins → Rate: 1.737 €. Beleihungsauslauf 90 % → 4,0 % Zins → Rate: 1.818 €. Unterschied: 81 €/Monat = 19.440 € über 20 Jahre.
Wie kannst du den Beleihungsauslauf senken?
- Mehr Eigenkapital einbringen: Jeder Euro EK senkt den Auslauf
- Günstigeres Objekt kaufen: Niedrigerer Kaufpreis = niedrigerer Darlehensbedarf
- Mietobjekt zum Eigennutz umwidmen: Manche Banken bewerten Selbstnutzung höher
- Zweites Objekt als Sicherheit: Bestehendes Eigentum als Zusatzsicherheit einsetzen
60 % Auslauf als magische Grenze
Viele Banken bieten bei 60 % Beleihungsauslauf ihre besten Konditionen an. Wenn du mit etwas mehr Eigenkapital diese Schwelle erreichst, kann das den Zinssatz signifikant senken. Durchrechnen lohnt sich!
Fazit
Der Beleihungsauslauf ist kein abstraktes Konzept — er kostet dich real Geld. Wer ihn kennt und aktiv steuert (mehr Eigenkapital, günstigere Lage, Zusatzsicherheiten), zahlt dauerhaft weniger Zinsen.
Häufige Fragen
Was ist ein guter Beleihungsauslauf für eine Baufinanzierung?
Ein Beleihungsauslauf unter 60 % gilt als sehr gut und bringt die günstigsten Zinsen. Zwischen 60–80 % ist marktüblich und immer noch gut finanzierbar. Über 80 % verlangen die meisten Banken Risikoaufschläge. Über 90 % ist für viele Banken die Grenze — hier steigen Zinsen deutlich.
Wie berechne ich meinen Beleihungsauslauf?
Beleihungsauslauf = (Darlehensbetrag ÷ Beleihungswert) × 100. Beispiel: 240.000 € Darlehen ÷ 320.000 € Beleihungswert = 75 %. Wichtig: Der Beleihungswert liegt typischerweise 10–20 % unter dem Kaufpreis — die Bank wertet die Immobilie konservativer.
Wie kann ich meinen Beleihungsauslauf senken?
Mehr Eigenkapital einbringen ist der direkteste Weg. Auch eine höhere Eigenleistung beim Bau senkt den Beleihungsauslauf. Alternativ: Eine günstigere Immobilie kaufen oder die Laufzeit verkürzen durch höhere Tilgung senkt die Restschuld schneller.
Warum unterscheidet sich Beleihungswert vom Kaufpreis?
Der Beleihungswert ist der nachhaltig erzielbare Wert — also was die Bank bei einer Zwangsversteigerung im schlechtesten Fall erzielen würde. Banken bewerten Immobilien daher 10–20 % konservativer als den Marktwert. Das schützt die Bank vor Marktwertschwankungen.