Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das vom Grundbuchamt (beim Amtsgericht) geführt wird. Es enthält alle wichtigen Informationen zu Grundstücken und Immobilien in Deutschland: Wer der Eigentümer ist, welche Lasten und Rechte bestehen und welche Grundschulden eingetragen sind. Ohne Grundbucheintrag gibt es in Deutschland kein rechtlich gesichertes Eigentum an Immobilien.
Aufbau des Grundbuchs: Die vier Abteilungen
Aufschrift und Bestandsverzeichnis
Beschreibt das Grundstück selbst:
- Gemarkung, Flur, Flurstücknummer
- Größe des Grundstücks in m²
- Nutzungsart (Wohnfläche, Ackerland, Wald, etc.)
Abteilung I: Eigentümer
Wer ist Eigentümer und in welchem Anteil:
- Name, Adresse des/der Eigentümer
- Bei mehreren Eigentümern: Bruchteile oder Gesamthand
- Rechtsgrundlage (Kauf, Erbschaft, Schenkung)
Abteilung II: Lasten und Beschränkungen
Alle Rechte Dritter an dem Grundstück:
- Wegerechte (Nachbar darf durchgehen)
- Leitungsrechte (Strom, Wasser durch das Grundstück)
- Wohnrechte oder Nießbrauch
- Vorkaufsrechte
- Erbbaurechte
- Auflassungsvormerkungen (schützt Käufer vor Kauf bis Eintragung)
Abteilung III: Grundpfandrechte
Finanzielle Belastungen:
- Grundschulden (Sicherheit für Bankkredit)
- Hypotheken (seltener)
- Rentenschulden
Wie bekomme ich einen Grundbuchauszug?
- Beim Grundbuchamt: Gegen Gebühr (ca. 10–20 €) — berechtigtes Interesse nötig
- Als Käufer: Verkäufer stellt Grundbuchauszug zur Verfügung (Standard)
- Online: In einigen Bundesländern über Grundbucheinsichtsportale verfügbar
- Über Notar: Der Notar zieht den Auszug im Rahmen der Kaufvertragsgestaltung ein
Was muss ich vor dem Kauf im Grundbuch prüfen?
- Eigentümerposition klar: Verkäufer ist tatsächlich eingetragener Eigentümer
- Lasten in Abt. II: Welche Rechte Dritter bestehen? Wegerecht, Nießbrauch, Wohnrecht?
- Grundschulden in Abt. III: Wie hoch sind die eingetragenen Grundschulden? Werden sie gelöscht oder übernommen?
- Auflassungsvormerkung: Ist bereits eine Vormerkung für einen anderen Käufer eingetragen?
Häufige Fragen
Was steht in welcher Abteilung des Grundbuchs?
Abteilung I enthält den Eigentümer. Abteilung II listet Belastungen und Beschränkungen wie Wegerechte oder Vorkaufsrechte. Abteilung III enthält Grundpfandrechte — also Hypotheken und Grundschulden der Banken. Beim Kauf zahlt der Notar besonders auf Abteilung II und III.
Wie lange dauert die Umschreibung im Grundbuch nach dem Kauf?
Die Grundbuchumschreibung dauert in Deutschland üblicherweise 4–12 Wochen nach notarieller Beurkundung. In einigen Bundesländern mit hohem Aufkommen (Bayern, NRW) kann es bis zu 6 Monate dauern. Du wirst rechtlicher Eigentümer erst mit dem Grundbucheintrag.
Was kostet ein Grundbucheintrag beim Immobilienkauf?
Die Grundbuchkosten richten sich nach dem Kaufpreis. Bei einem Haus für 400.000 € fallen Grundbuchgebühren von ca. 0,5 % = 2.000 € an. Der Notar schlägt ebenfalls ca. 1–1,5 % auf, sodass Notar und Grundbuch zusammen ca. 1,5–2 % des Kaufpreises kosten.
Kann ich einen Grundbucheintrag selbst einsehen?
Als Eigentümer oder bei berechtigtem Interesse (z. B. als potenzieller Käufer mit nachgewiesenem Interesse) kannst du beim zuständigen Amtsgericht Einsicht beantragen. Online-Einsicht ist über das Grundbuchportal der jeweiligen Bundesländer möglich — oft kostenpflichtig (10–15 € pro Abruf).