Ein Haus zu erben klingt nach Glück — ist aber oft komplizierter als erwartet. Hohe Erbschaftsteuer, Miterben mit anderen Vorstellungen, laufende Kredite: Es gibt viel zu entscheiden. Hier ist, was du zuerst tun solltest.
Schritt 1: Erbschaft annehmen oder ausschlagen?
Du hast 6 Wochen (bei Auslandsberührung 6 Monate) Zeit, die Erbschaft auszuschlagen. Das ist wichtig wenn:
- Das Haus mehr Schulden als Wert hat
- Das Haus stark sanierungsbedürftig ist
- Du keine Miterbengemeinschaft eingehen willst
Wenn du nichts tust: Du hast angenommen. Mit allen Schulden.
Erbschaftsteuer: Was fällig wird
Das Haus wird nach Verkehrswert bewertet. Freibeträge:
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner | 500.000 € |
| Kinder | 400.000 € je Kind |
| Enkel | 200.000 € |
| Geschwister | 20.000 € |
Erbschaftsteuer fällt nur auf den Teil über dem Freibetrag an. Kinder erben ein 380.000 €-Haus: keine Steuer. Geschwister erben: bis zu 23 % Steuer auf 360.000 € = ca. 82.800 €.
Ausnahme: Selbstgenutztes Familienheim
Kinder erben das Elternhaus steuerfrei wenn sie dort 10 Jahre selbst wohnen (max. 200 qm Wohnfläche). Ehegatten: ebenfalls steuerfrei ohne Größenbeschränkung.
Optionen: Behalten, verkaufen oder vermieten?
Option 1: Selbst einziehen
- Steuerfrei wenn 10 Jahre Eigennutzung
- Mietkosten sparen
- Lage und Größe müssen passen
Option 2: Verkaufen
- Wenn innerhalb von 10 Jahren nach Erblasser-Erwerb: Spekulationssteuer möglich
- Wenn Erblasser 10 Jahre+gehalten oder selbst bewohnt: steuerfrei
- Miterbengemeinschaft: alle müssen zustimmen
Option 3: Vermieten
- Laufendes Einkommen
- Mieteinnahmen steuerpflichtig
- AfA auf Gebäudewert absetzbar
Was wenn mehrere Erben das Haus erben?
Erbengemeinschaft: Alle entscheiden gemeinsam. Das führt oft zu Streit. Optionen:
- Einer kauft andere aus: Häufigste Lösung. Auszahlungsbetrag per Gutachter bestimmen.
- Alle verkaufen gemeinsam: Erlös wird geteilt
- Alle vermieten gemeinsam: Aufwändig, aber möglich
- Teilungsversteigerung: Letzter Ausweg wenn keine Einigung — meist ungünstigster Preis
Sofort-Checkliste nach Erbfall
- Erbschein beim Nachlassgericht beantragen
- Immobilie absichern (Schlüssel, Versicherungen)
- Grundbuch auf Schulden prüfen
- Laufende Kredite und Kosten klären
- Steuerberater einschalten (Erbschaftsteuererklärung)
- Eigentumsverhältnisse im Grundbuch aktualisieren (Erbschein-Vorlage)
Vergleiche Konditionen für Ablösung von Erbschulden.
Zum Vergleich
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Haus erben?
Beim Thema Haus erben kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.