Gemeinsam eine Immobilie kaufen – und dann trennt man sich. Oder: Du willst eine neue Immobilie kaufen, bist aber noch verheiratet. Was ist rechtlich und steuerlich zu beachten?
Gemeinsames Haus bei Scheidung: Was passiert?
Wenn Eheleute gemeinsam eine Immobilie besitzen, muss im Scheidungsfall eine Einigung getroffen werden:
- Einer kauft den anderen aus: Häufigste Lösung. Wert bestimmen, Anteil auszahlen.
- Gemeinsam verkaufen: Erlös aufteilen. Steuer: Verkauf innerhalb 10 Jahre nach Kauf kann steuerpflichtig sein.
- Teilungsversteigerung: Letzter Ausweg wenn keine Einigung – oft unter Marktwert.
Zugewinnausgleich: Was ist das?
Bei Scheidung ohne Ehevertrag gilt der gesetzliche Güterstand: Zugewinngemeinschaft. Jeder behält sein Vermögen – aber Wertzuwächse während der Ehe werden ausgeglichen.
Beispiel: Immobilie bei Heirat wert 200.000 €, bei Scheidung wert 350.000 €. Wertzuwachs: 150.000 €. Davon erhält der andere Partner die Hälfte: 75.000 €.
Neue Immobilie während laufender Scheidung kaufen?
Rechtlich möglich, aber riskant:
- Neue Immobilie fällt in den Zugewinnausgleich (wenn Ehe noch nicht geschieden)
- Getrennte Konten und klare Dokumentation ab Trennung ist wichtig
- Trennungszeitpunkt dokumentieren! (Maßgeblich für Zugewinnberechnung)
Kredit nach Trennung: Solidarhaftung
Wenn beide Eheleute den Kredit unterschrieben haben: Beide haften gesamtschuldnerisch – auch nach Trennung. Der Ex-Partner muss aus dem Vertrag heraus oder das Darlehen wird abgelöst.
Steuerliche Besonderheit: Eigennutzung nach Trennung
Wenn du nach Trennung aus dem gemeinsamen Haus ausziehst, aber der Ex-Partner noch drin wohnt, gilt es weiterhin als deine Eigennutzung für die Zweck der Spekulationssteuer (§ 23 EStG) – zumindest für eine Übergangszeit.
Empfehlung
Bei Trennung oder Scheidung mit Immobilien unbedingt: Familienrechtlicher Anwalt + Steuerberater einschalten. Die Kosten (1.000–3.000 €) sind gering verglichen mit möglichen Fehlern.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Haus kaufen vor oder nach der Scheidung?
Beim Thema Haus kaufen vor oder nach der Scheidung kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.