Phase 1: Vorbereitung und Wertermittlung
Bevor du irgendjemanden kontaktierst: Kenne den Wert deiner Immobilie.
- Online-Bewertung: Immoscout24, Immowelt — schnell, kostenlos, aber ungenau
- Gutachter: 1.000–2.500 € für ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten — rechtssicher
- Makler-Einschätzung: 2–3 Makler kostenlos einladen — Marktkenntnis, aber Eigeninteresse am Auftrag
- Bodenrichtwert: Gratis, zeigt den Grundstücksanteil
Phase 2: Unterlagen vorbereiten
Käufer und Makler brauchen:
- Grundbuchauszug (aktuell)
- Energieausweis (Pflicht beim Verkauf!)
- Grundrisse und Baupläne
- Lageplan
- Wohnflächenberechnung
- Nebenkosten-Übersicht (aktuelle Jahresabrechnung)
- Bei Wohnung: Teilungserklärung, WEG-Protokolle, Wirtschaftsplan
- Nachweise über Sanierungen/Modernisierungen
Phase 3: Mit oder ohne Makler?
Makler lohnen sich, wenn:
- Du wenig Zeit hast für Besichtigungen und Verhandlungen
- Du eine spezialisierte Zielgruppe brauchst (Luxusobjekt, Gewerbe)
- Der lokale Markt unübersichtlich ist
Ohne Makler lohnt sich, wenn:
- Du Zeit und Nerven hast
- Die Immobilie sehr begehrt ist (Selbstläufer)
- Du bereits Interessenten kennst
Phase 4: Vermarktung
- Professionelle Fotos (!) — das macht den größten Unterschied
- Grundriss-Scan (2D oder 3D)
- Beschreibungstext: sachlich, klar, keine Übertreibungen
- Portale: Immoscout24, Immowelt, Kleinanzeigen (je nach Objekt)
- Exposé-PDF als Download bereitstellen
Phase 5: Besichtigungen und Verhandlung
- Besichtigungstermine strukturieren (nicht jeden einzeln — Sammeltermine schaffen Wettbewerb)
- Auf Fragen vorbereitet sein (Heizungsalter, Nebenkosten, Nachbarschaft)
- Kaufinteressenten qualifizieren: Finanzierungsbestätigung verlangen
- Verhandlungsspielraum einplanen (3–5 % über Wunschpreis ansetzen)
Phase 6: Kaufvertrag und Notartermin
Der Käufer wählt meist den Notar (und zahlt auch). Als Verkäufer:
- Kaufvertrag sorgfältig lesen — mögliche Gewährleistungsklauseln prüfen
- Kaufpreis, Übergabedatum, Inventarliste klar regeln
- Zahlungsabwicklung absichern (Treuhänderkonto oder direkte Zahlung)
Phase 7: Steuer beim Verkauf
- Selbstgenutztes Haus: Steuerfrei (wenn mindestens im Verkaufsjahr + die 2 Vorjahre selbst bewohnt)
- Vermietet unter 10 Jahre: Spekulationssteuer auf den Gewinn!
- Über 10 Jahre gehalten: Immer steuerfrei
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Haus verkaufen?
Beim Thema Haus verkaufen kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.