Die zentrale Frage: Vermieten oder verkaufen?
Diese Frage stellen sich viele: Du hast eine Immobilie geerbt, ziehst um oder kaufst neu und weißt nicht, was mit dem alten Objekt passieren soll. Es gibt keine universell richtige Antwort — aber eine klare Entscheidungsmatrix.
Wann spricht mehr für Vermieten?
- Gute Mietrendite (>4 %): Die Mieteinnahmen decken Kosten und generieren Überschuss
- Stabile Lage: Du erwartest weiter steigende Mieten und Immobilienwerte
- Spekulationsfrist läuft noch: Weniger als 10 Jahre Eigentum → Verkauf wäre steuerpflichtig
- Du brauchst kein Kapital jetzt: Der Immobilienwert ist als langfristiges Vermögen gewünscht
- Altersvorsorge-Gedanke: Im Rentenalter mietfreies Einkommenspolster
Wann spricht mehr für Verkaufen?
- Hoher Kaufpreis jetzt: Du bist auf dem Markt-Höhepunkt und möchtest realisieren
- Spekulationsfrist abgelaufen: Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Gewinn steuerfrei!
- Niedrige Mietrendite: Unter 3 % bringt die Vermietung wenig gegenüber dem Immobilienwert
- Kapital anderweitig gebraucht: Neubau, Schulden ablösen, Investitionen
- Kein Interesse an Vermieteraufgaben: Mietersuche, Reparaturen, Hausverwaltung nervt
Die Rendite-Rechnung: Vermieten lohnt sich nur wenn...
Beispiel: Haus Wert 400.000 €, Kaltmiete 1.400 €/Monat:
- Bruttorendite: 1.400 × 12 / 400.000 = 4,2 %
- Abzüge: Instandhaltung (1 %), Verwaltung (0,5 %), Leerstand (0,3 %), Steuer (Grenzsteuersatz) → Nettorendite oft 1,5–2,5 %
- Vergleich: Tagesgeld oder ETF können ggf. mehr ohne Arbeit bringen
Renditerechner: Finanzierungsrechner nutzen
Die Steuer: Ein wichtiger Faktor
| Situation | Steuer beim Verkauf |
|---|---|
| Selbst genutzt (mind. 3 Jahre) | Steuerfrei |
| Vermietet, mehr als 10 Jahre gehalten | Steuerfrei (§ 23 EStG) |
| Vermietet, unter 10 Jahre gehalten | Steuerpflichtig (Spekulationssteuer) |
| Geerbtes Objekt (vom Erblasser gehalten) | Haltedauer des Erblassers zählt mit! |
Der Mittelweg: Erst vermieten, dann verkaufen
Wer vermietet, bis die 10-jährige Spekulationsfrist abläuft, spart bei einem Gewinn von 150.000 € (Grenzsteuersatz 42 %) ca. 63.000 € Steuern. Das kann der beste Plan sein — sofern die Vermietung in der Zwischenzeit kostendeckend ist.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Haus vermieten oder verkaufen? Die wichtigsten Entscheidungskriterien?
Beim Thema Haus vermieten oder verkaufen? Die wichtigsten Entscheidungskriterien kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.