Wer ein Haus baut, muss entscheiden: Architekt oder Generalunternehmer? Ein Architekt bietet individuelle Planung und Bauleitung — aber er kostet Geld. Wie viel, und wann lohnt es sich wirklich?
Was macht ein Architekt beim Hausbau?
Architekten arbeiten nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Die Leistungen sind in 9 Leistungsphasen (LPH) gegliedert:
| LPH | Leistung | Anteil am Honorar |
|---|---|---|
| 1 | Grundlagenermittlung | 2 % |
| 2 | Vorplanung (Entwurf) | 7 % |
| 3 | Entwurfsplanung | 15 % |
| 4 | Genehmigungsplanung | 3 % |
| 5 | Ausführungsplanung | 25 % |
| 6 | Vorbereitung der Vergabe | 10 % |
| 7 | Mitwirkung bei Vergabe | 4 % |
| 8 | Objektüberwachung (Bauleitung) | 32 % |
| 9 | Objektbetreuung | 2 % |
Viele Bauherren beauftragen nur einzelne Leistungsphasen — z.B. nur Planung (LPH 1–4) oder nur Bauleitung (LPH 8).
Was kostet ein Architekt?
Das Architektenhonorar richtet sich nach der HOAI und den anrechenbaren Baukosten. Als Faustregel:
- Vollständige Leistung (LPH 1–9): ca. 10–15 % der Baukosten
- Nur Planung (LPH 1–5): ca. 5–7 % der Baukosten
- Nur Bauleitung (LPH 8): ca. 3–4 % der Baukosten
Beispielrechnung: Baukosten 400.000 €, Vollleistung (12 %)
- Architektenhonorar: 48.000 €
- Davon LPH 1–4 (Planung): ca. 13.000 €
- Davon LPH 5–7 (Ausführung): ca. 15.500 €
- Davon LPH 8–9 (Bauleitung): ca. 16.000–18.000 €
Architekt vs. Generalunternehmer: Was ist besser?
| Kriterium | Architekt | Generalunternehmer |
|---|---|---|
| Individualität | Hoch — individueller Entwurf | Niedrig — Standardhaus |
| Kosten | Höher, aber mehr Kontrolle | Oft Festpreis, aber weniger Einfluss |
| Risiko | Besser überwacht | Qualität schwerer kontrollierbar |
| Zeitaufwand | Mehr Abstimmung nötig | Schlüsselfertig, weniger Aufwand |
| Flexibilität | Hoch — Änderungen möglich | Niedrig — Vertragsänderungen teuer |
Wann lohnt sich ein Architekt?
Ein Architekt lohnt sich besonders wenn:
- Sie ein individuelles Haus möchten (kein Standardgrundriss)
- Das Grundstück besondere Herausforderungen hat (Hanglage, Altbestand)
- Denkmalschutzauflagen bestehen
- Sie selbst keine Zeit für Bauaufsicht haben
- Das Budget größer ist (Qualitätskontrolle zahlt sich aus)
Worauf beim Architektenvertrag achten?
- Leistungsphasen klar definieren: Was ist beauftragt, was nicht?
- Haftung klären: Welche Mängel deckt die Architektenhaftpflicht ab?
- Honorar vereinbaren: HOAI-Mindestsätze sind Untergrenze
- Bauzeitgarantie: Gibt es Pönalen bei Verzug?
- Referenzen: Vergleichbare Objekte besichtigen
Checkliste Architektenauswahl
- ☑ Mindestens 3 Architekten kennenlernen
- ☑ Portfolio und Referenzprojekte prüfen
- ☑ HOAI-Honorar vergleichen und besprechen
- ☑ Leistungsumfang klar im Vertrag festhalten
- ☑ Kommunikationsstil passt zum eigenen?
Fazit
Ein Architekt kostet ca. 10–15 % der Baukosten — kann aber Fehler vermeiden, die deutlich teurer wären. Wer individuell bauen und Qualität kontrollieren möchte, ist mit einem guten Architekten besser aufgestellt als mit einem Generalunternehmer, der nur das Minimum liefert.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Architekt beim Hausbau?
Beim Thema Architekt beim Hausbau kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.