Bevor du auch nur ein Exposé anforderst, solltest du wissen: Was kann ich mir wirklich leisten? Der Haushaltsplan ist die wichtigste Basis jeder Immobilienfinanzierung.
Schritt 1: Nettoeinkommen ermitteln
- Gehaltszettel: Nettolohn beider Partner addieren
- Sonstige regelmäßige Einkünfte: Kindergeld, Mieteinnahmen, Nebengewerbe
- Nicht einrechnen: Boni, Urlaubsgeld, Überstunden (unregelmäßig!)
Schritt 2: Monatliche Ausgaben erfassen
- Aktuelle Miete (fällt bei Kauf weg)
- Lebenshaltungskosten: Lebensmittel, Kleidung, Freizeit
- Versicherungen: KV, Haftpflicht, KFZ etc.
- Bestehende Kredite: Auto, Konsumkredite
- Kinderkosten: Kita, Schule, Vereine
- Urlaub und Freizeitbudget
Schritt 3: Freie Rate berechnen
Freie Rate = Nettoeinkommen – alle Ausgaben (ohne aktuelle Miete)
Faustregel: Die Kreditrate sollte max. 30–35 % des Nettoeinkommens betragen. Die freie Rate zeigt dir, wie viel tatsächlich zur Verfügung steht.
Schritt 4: Maximales Darlehen berechnen
Beispiel: Freie Rate 1.200 €/Monat, Zinssatz 3,8 %, Tilgung 2 %:
- Annuität pro 100.000 € Darlehen: ca. 483 €/Monat
- Maximales Darlehen: 1.200 ÷ 483 × 100.000 = ~248.000 €
- Plus Eigenkapital (z.B. 60.000 €) = max. Kaufpreis ~308.000 €
- Minus Kaufnebenkosten (10 %) = max. Immobilienwert ~280.000 €
Was oft vergessen wird: Die neuen Kosten
Mit dem Hauskauf entstehen neue Kosten, die in die Kalkulation müssen:
- Grundsteuer: 200–400 €/Monat (statt 0 als Mieter)
- Instandhaltungsrücklage: 1–2 €/m²/Monat ansparen
- Wohngebäudeversicherung: 30–80 €/Monat
- Hausrat, Haftpflicht als Eigentümer
Puffer einplanen: Dringend!
Plane immer 10–15 % Puffer auf die Kreditrate ein. Unerwartete Reparaturen, Jobwechsel, Nachwuchs – das Leben ist unplanbar. Wer auf Kante finanziert, riskiert den Zwangsverkauf.
Checkliste: Haushaltsplan Immobilienkauf
- ☑ Alle regelmäßigen Einnahmen dokumentiert?
- ☑ Alle Ausgaben der letzten 3 Monate erfasst?
- ☑ Neue Eigentumskosten (Steuer, Rücklage, Versicherung) eingerechnet?
- ☑ 10–15 % Puffer auf Rate vorhanden?
- ☑ Auch bei Gehaltsausfall eines Partners tragbar?
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Haushaltsplan für den Immobilienkauf erstellen?
Beim Thema Haushaltsplan für den Immobilienkauf erstellen kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.