Haushaltsplan für den Immobilienkauf erstellen
Bevor du auch nur ein Exposé anforderst, solltest du wissen: Was kann ich mir wirklich leisten? Der Haushaltsplan ist die wichtigste Basis jeder Immobilienfinanzierung.
Schritt 1: Nettoeinkommen ermitteln
- Gehaltszettel: Nettolohn beider Partner addieren
- Sonstige regelmäßige Einkünfte: Kindergeld, Mieteinnahmen, Nebengewerbe
- Nicht einrechnen: Boni, Urlaubsgeld, Überstunden (unregelmäßig!)
Schritt 2: Monatliche Ausgaben erfassen
Praxis-Tipp: Mindestens 3 unabhängige Angebote einholen — Hausbank + 2 Vergleichsrechner. Zinsunterschiede von 0,5 % bei 280.000 € Kredit ergeben 14.000 € Mehrkosten über 10 Jahre. Sondertilgungsrecht (min. 5 %) im Vertrag festhalten — kostet wenige Basispunkte, schafft Flexibilität.
- Aktuelle Miete (fällt bei Kauf weg)
- Lebenshaltungskosten: Lebensmittel, Kleidung, Freizeit
- Versicherungen: KV, Haftpflicht, KFZ etc.
- Bestehende Kredite: Auto, Konsumkredite
- Kinderkosten: Kita, Schule, Vereine
- Urlaub und Freizeitbudget
Schritt 3: Freie Rate berechnen
Freie Rate = Nettoeinkommen – alle Ausgaben (ohne aktuelle Miete)
Faustregel: Die Kreditrate sollte max. 30–35 % des Nettoeinkommens betragen. Die freie Rate zeigt dir, wie viel tatsächlich zur Verfügung steht.
Schritt 4: Maximales Darlehen berechnen
Beispiel: Freie Rate 1.200 €/Monat, Zinssatz 3,8 %, Tilgung 2 %:
- Annuität pro 100.000 € Darlehen: ca. 483 €/Monat
- Maximales Darlehen: 1.200 ÷ 483 × 100.000 = ~248.000 €
- Plus Eigenkapital (z.B. 60.000 €) = max. Kaufpreis ~308.000 €
- Minus Kaufnebenkosten (10 %) = max. Immobilienwert ~280.000 €
Was oft vergessen wird: Die neuen Kosten
Mit dem Hauskauf entstehen neue Kosten, die in die Kalkulation müssen:
- Grundsteuer: 200–400 €/Monat (statt 0 als Mieter)
- Instandhaltungsrücklage: 1–2 €/m²/Monat ansparen
- Wohngebäudeversicherung: 30–80 €/Monat
- Hausrat, Haftpflicht als Eigentümer
Puffer einplanen: Dringend!
Plane immer 10–15 % Puffer auf die Kreditrate ein. Unerwartete Reparaturen, Jobwechsel, Nachwuchs – das Leben ist unplanbar. Wer auf Kante finanziert, riskiert den Zwangsverkauf.
Checkliste: Haushaltsplan Immobilienkauf
- ☑ Alle regelmäßigen Einnahmen dokumentiert?
- ☑ Alle Ausgaben der letzten 3 Monate erfasst?
- ☑ Neue Eigentumskosten (Steuer, Rücklage, Versicherung) eingerechnet?
- ☑ 10–15 % Puffer auf Rate vorhanden?
- ☑ Auch bei Gehaltsausfall eines Partners tragbar?
Haushaltsplan Immobilienkauf – Übersicht
| Aspekt | Details |
|---|---|
| Relevanz | Relevant für Baufinanzierung und Immobilienkauf |
| Typischer Aufwand | 2–6 Wochen Vorlaufzeit einplanen |
| Förderung | KfW oder BAFA prüfen vor Beauftragung |
| Empfehlung | Mind. 3 Angebote einholen |
- Finanzierungszusage der Bank vor Kaufentscheidung einholen
- Kaufnebenkosten einplanen: 10–13 % des Kaufpreises
- Eigenkapitalreserve: mind. 2–3 Nettogehälter liquide halten
- Unabhängige Beratung: Interhyp / Dr. Klein kostenlos und oft 0,3–0,5 % günstiger