Ein Tilgungsplan ist das Herzstück jeder Baufinanzierung. Er zeigt dir für jeden Monat: Wie viel zahlst du an Zinsen, wie viel an Tilgung — und wie viel Restschuld bleibt? Hier lernst du, wie er funktioniert und was du daraus ablesen kannst.
Was ist ein Tilgungsplan?
Beim klassischen Annuitätendarlehen ist die monatliche Rate konstant — zum Beispiel immer 1.200 Euro. Was sich jedoch monatlich verändert, ist das Verhältnis von Zins und Tilgung:
- Am Anfang: Hoher Zinsanteil, kleiner Tilgungsanteil
- Mit der Zeit: Sinkender Zinsanteil, wachsender Tilgungsanteil
- Am Ende: Fast alles Tilgung, kaum noch Zinsen
Dieses Prinzip nennt sich Annuität. Der Tilgungsplan dokumentiert diese Entwicklung Monat für Monat.
Rechenbeispiel: Tilgungsplan für 300.000 Euro
Annahmen: 300.000 Euro Darlehenssumme, 3,8% Zinsen, 2% anfängliche Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung.
(300.000 × 0,038 + 300.000 × 0,02) ÷ 12 = (11.400 + 6.000) ÷ 12 = 1.450 Euro/Monat
So sehen die ersten und letzten Monate des Tilgungsplans aus:
| Monat | Rate | Zinsen | Tilgung | Restschuld |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1.450 € | 950 € | 500 € | 299.500 € |
| 6 | 1.450 € | 948 € | 502 € | 297.009 € |
| 12 | 1.450 € | 945 € | 505 € | 294.039 € |
| 60 | 1.450 € | 921 € | 529 € | 270.804 € |
| 120 (10 Jahre) | 1.450 € | 887 € | 563 € | 245.108 € |
Nach 10 Jahren (120 Monaten) hast du 54.892 Euro getilgt — also knapp 18% des ursprünglichen Darlehens. Die Restschuld von ~245.000 Euro muss dann neu finanziert werden (Anschlussfinanzierung).
Formel: Monatliche Rate berechnen
Die monatliche Annuität lässt sich mit dieser Formel berechnen:
Vereinfacht mit Tilgungssatz:
Rate = Darlehenssumme × (Zinssatz + Tilgungssatz) ÷ 12
Was liest du aus dem Tilgungsplan ab?
Restschuld nach X Jahren
Das wichtigste: Wie viel Schulden bleiben nach 10, 15 oder 20 Jahren? Diese Zahl bestimmt, wie viel du bei der Anschlussfinanzierung neu finanzieren musst.
Gesamtzinszahlung
Die Summe aller Zinszahlungen über die gesamte Laufzeit zeigt, wie teuer der Kredit wirklich ist. Bei 300.000 Euro, 3,8% Zinsen und 30 Jahren Laufzeit: ca. 185.000 Euro Gesamtzinsen!
Tilgungsfortschritt
Wann ist der Kredit komplett zurückgezahlt? Bei 2% anfänglicher Tilgung und 3,8% Zins: nach etwa 30 Jahren. Bei 3% Tilgung: nach ca. 24 Jahren.
Tipps: So optimierst du deinen Tilgungsplan
- Höhere anfängliche Tilgung: 3% statt 2% spart 6 Jahre Laufzeit und ca. 40.000 Euro Zinsen
- Sondertilgungen nutzen: Einmalige Extra-Zahlungen reduzieren die Restschuld direkt — und damit alle zukünftigen Zinsen
- Tilgungsrate anpassen: Viele Kredite erlauben eine Anpassung der Tilgungsrate einmal jährlich
- Bonuszahlungen direkt tilgen: Weihnachtsgeld oder Steuererstattung als Sondertilgung einsetzen
Tilgungsplan-Rechner nutzen
Unseren Finanzierungsrechner findest du unter /rechner. Dort kannst du deinen persönlichen Tilgungsplan erstellen — mit beliebiger Darlehenssumme, Zinssatz und Tilgungsrate.
Häufige Fragen zum Tilgungsplan
Kann ich den Tilgungsplan ändern?
Ja, wenn dein Kreditvertrag eine Tilgungssatzänderung erlaubt. Typischerweise ist das 1x im Jahr möglich — zwischen 1% und 5% anfänglicher Tilgung.
Was passiert bei Sondertilgung?
Die Restschuld sinkt, alle zukünftigen Zinsen werden auf der niedrigeren Basis berechnet. Der Tilgungsplan wird neu berechnet — du zahlst schneller ab.
Wann macht hohe Tilgung Sinn?
Immer — sofern du dir die höhere Rate leisten kannst. Besonders wichtig: Bei hohem Zinsniveau (wie 2025) ist schnelles Tilgen besonders wertvoll, weil du teure Zinsen schnell los wirst.
Häufige Fragen zur Tilgung
Was muss ich bei Tilgungsplan Berechnen besonders beachten?
Wichtig bei Tilgungsplan Berechnen: Immer mehrere Angebote vergleichen (mind. 3), vollständige Unterlagen bereitstellen (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, SCHUFA-Auskunft), Kaufnebenkosten einplanen (10–13 % des Kaufpreises), und ausreichend Eigenkapital sicherstellen. Ein unabhängiger Finanzberater kann die Entscheidung erheblich verbessern.
Welche Fehler sollte ich bei der Baufinanzierung vermeiden?
5 häufige Fehler: 1. Nur bei der Hausbank anfragen (oft teurer). 2. Kaufnebenkosten vergessen (10–13 %!). 3. Tilgung zu niedrig (unter 2 % = 40+ Jahre Laufzeit). 4. Kein Sondertilgungsrecht vereinbart. 5. Keine Liquiditätsreserve gehalten. Ein Vergleich über Interhyp oder Dr. Klein kostet nichts und bringt oft 0,3–0,5 % Zinsvorteil.
Wie lange dauert die Baufinanzierung?
Von vollständigen Unterlagen bis Kreditzusage: 3–10 Werktage (Online-Banken), 1–3 Wochen (Filialbanken). Auszahlung: nach Notartermin und Grundbuch-Auflassungsvormerkung (weitere 2–4 Wochen). Gesamt von Entscheidung bis Schlüsselübergabe: typisch 3–6 Monate.
Welche Unterlagen brauche ich für die Baufinanzierung?
Standardunterlagen: letzten 3 Gehaltsabrechnungen, letzter Steuerbescheid, Kontoauszüge (3 Monate), SCHUFA-Selbstauskunft, Exposé und Grundrisse des Objekts, Grundbuchauszug, Energieausweis. Bei Vermietung: bestehende Mietverträge. Bei Selbständigen: Steuerbescheide 3 Jahre + BWA.