Wer sein Haus verkauft, steht schnell vor der Frage: Makler beauftragen oder selbst vermarkten? Die Maklerprovision von 3–6 % des Kaufpreises erscheint verlockend einzusparen. Aber ob das wirklich günstiger ist, hängt von vielen Faktoren ab.
Was macht ein Makler?
- Marktanalyse und realistischen Angebotspreis ermitteln
- Professionelle Fotos, Exposé erstellen
- Vermarktung auf allen relevanten Plattformen (Immoscout, Immonet, etc.)
- Interessentenauswahl und Besichtigungen durchführen
- Kaufpreisverhandlungen führen
- Notartermin koordinieren
- Käufer-Bonitätsprüfung
Was kostet ein Makler?
Seit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer in Deutschland die Maklerprovision. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und 5,95 % Provision:
- Gesamtprovision: 23.800 €
- Anteil Verkäufer: 11.900 € (50 %)
- Anteil Käufer: 11.900 € (50 %)
Was kostet der Privatverkauf?
- Inserate auf Immoscout24, Immonet: 100–500 €
- Professionelle Fotos: 300–800 €
- Energieausweis (Pflicht): 50–300 €
- Wertgutachten (empfohlen): 500–1.500 €
- Zeit: Besichtigungen, Verhandlungen, Anfragen = erheblicher Aufwand
Direkte Kosten: ca. 1.000–3.000 € — deutlich weniger als Maklercourtage.
Warum trotzdem oft Makler besser ist
1. Realistischer Preis
Privatverkäufer setzen den Preis oft zu hoch an (emotional) oder zu niedrig (Unwissenheit). Ein erfahrener Makler kennt die Marktpreise und erzielt oft höhere Verkaufspreise — die die Provision überkompensieren.
2. Mehr Reichweite und Interessenten
Makler haben Interessentendatenbanken mit vorqualifizierten Käufern. Ein gutes Objekt geht manchmal noch vor der Onlinestellung weg.
3. Zeitersparnis
Besichtigungen, Anfragen filtern, Bonitätsprüfung — das kostet viel Zeit und Nerven. Wer beruflich stark eingespannt ist, spart mit Makler erheblich.
4. Rechtliche Sicherheit
Makler kennen die Dokumentationspflichten, Energieausweis-Anforderungen und typische Fallstricke. Fehler bei Privatverkäufen können teuer werden.
Wann Privatverkauf sinnvoll ist
- Du hast Zeit, Energie und Expertise (z. B. bist selbst in der Immobilienbranche)
- Du hast bereits einen potenziellen Käufer im Umfeld
- Das Objekt ist sehr einfach (günstig, gute Lage, perfekter Zustand)
- Lokaler Markt mit hoher Nachfrage — das Haus verkauft sich fast von selbst
Checkliste: Makler oder Privat?
- Hast du Zeit für Besichtigungen unter der Woche?
- Kennst du den realistischen Marktwert deiner Immobilie?
- Hast du Erfahrung in Verhandlungsführung?
- Ist die Immobilie "einfach" oder komplex (Mietrechte, Erbfall, Sanierungsstau)?
- Gibt es emotionalen Druck zum Schnellverkauf?
Fazit
Wer Zeit, Kenntnisse und Nerven hat, kann beim Privatverkauf sparen. Für die meisten ist ein erfahrener Makler die bessere Wahl — besonders wenn der Markt komplexer ist oder Zeit ein Faktor. Hol vor der Entscheidung mindestens eine Makler-Einschätzung ein — sie ist in der Regel kostenlos und gibt dir wertvolle Marktinformationen.
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Haus verkaufen?
Beim Thema Haus verkaufen kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.