Das Exposé ist die Visitenkarte einer Immobilie. Aber es ist auch ein Marketingdokument – und nicht alles, was drinsteht, ist so gemeint wie du es liest. Hier erfährst du, wie du ein Exposé wirklich verstehst.
Was muss im Exposé stehen?
Laut Energieeinsparverordnung (GEG) muss ein Immobilien-Exposé enthalten:
- Energieeffizienzklasse und Energiebedarf/-verbrauch
- Wesentliche Energieträger (Gas, Öl, Wärmepumpe)
- Baujahr des Gebäudes
- Bei Neubau: Nettoraumfläche oder Wohnfläche
Die wichtigsten Punkte beim Lesen
Wohnfläche
Wie wurde sie berechnet? Nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder DIN 277? WoFlV ist der Standard für Wohnimmobilien. Terrassen, Balkone und Loggia zählen nur zu 25–50 %. Kontrolliere die Angabe beim Besichtigungstermin.
Kaufpreis
"Kaufpreis: 350.000 €" – dazu kommen 8–15 % Kaufnebenkosten. Planst du also 380.000–402.500 €? Auch Provisionspflicht des Käufers sollte klar ersichtlich sein.
Baujahr und Zustand
"Gepflegt" und "renovierungsbedürftig" sind Euphemismen. "Liebhaberobjekt" = erheblicher Sanierungsbedarf. "Kernsaniert" = große Teile wurden erneuert (aber prüfe: Was genau?).
Lagebeschreibung
"Aufstrebende Lage" = Gentrifizierung beginnt (oder vielleicht auch nicht). "Ruhige Nebenstraße" = prüfe selbst zu verschiedenen Uhrzeiten. "Gute Infrastruktur" = definiere selbst, was gut bedeutet.
Warnsignale im Exposé
- Keine oder schlechte Fotos (was wird versteckt?)
- Keine Angabe der Energieeffizienzklasse (Pflicht seit 2014)
- Wohnfläche ohne Berechnungsgrundlage
- Fehlende Grundrisse
- Keine Angabe zu Baujahr oder letzter Sanierung
- "Weitere Details auf Anfrage" bei wichtigen Punkten
Was du vor dem Besichtigungstermin anfragen solltest
- Aktuelle Hausgeldabrechnung (bei WEG)
- Protokoll der letzten Eigentümerversammlung
- Grundbuchauszug
- Energieausweis im Original
- Wohnflächenberechnung mit Aufschlüsselung
Checkliste: Exposé analysieren
- ☑ Energieeffizienzklasse und -ausweis angegeben?
- ☑ Wohnfläche nach WoFlV berechnet?
- ☑ Kaufpreis + Nebenkosten vollständig kalkuliert?
- ☑ Warnsignale identifiziert und Fragen formuliert?
- ☑ Unterlagen vor Besichtigung angefordert?
Häufige Fragen
Was sind die wichtigsten Tipps zum Thema Immobilien-Exposé richtig lesen?
Beim Thema Immobilien-Exposé richtig lesen kommt es auf drei Kernpunkte an: Erstens ausreichend Eigenkapital einbringen (mindestens 20 % plus Nebenkosten). Zweitens mindestens 3–5 Angebote vergleichen — der Zinsunterschied kann 0,3–0,5 % betragen, was bei 250.000 € Kredit über 10 Jahre 7.500–12.500 € Ersparnis bedeutet. Drittens auf flexible Konditionen achten (Sondertilgung, Tilgungsanpassung).
Welche häufigen Fehler sollte ich vermeiden?
Die häufigsten Fehler: Nur die Hausbank anfragen ohne Vergleich. Die Kaufnebenkosten unterschätzen (7–12 % des Kaufpreises). Zu wenig Eigenkapital einbringen. Die monatliche Rate zu knapp kalkulieren ohne Puffer für Reparaturen und Einkommensausfälle. Zu kurze Zinsbindung wählen bei aktuell niedrigen Zinsen.
Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?
Faustregel: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35–40 % des Netto-Haushaltseinkommens betragen. Bei 3.500 € Netto wären das maximal ca. 1.400 €/Monat. Wichtig: Alle laufenden Kosten (Hausgeld, Versicherungen, Rücklagen 1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.) einkalkulieren. Nutze einen Online-Rechner für deine persönliche Situation.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Finanzierungsantrag?
Persönliche Unterlagen: Letzten 3 Gehaltsabrechnungen, aktueller Arbeitsvertrag, SCHUFA-Auskunft, Kontoauszüge (3 Monate). Für die Immobilie: Exposé, Grundriss, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf. Bei Neubauten: Baubeschreibung, Lageplan, Kostenaufstellung. Je vollständiger, desto schneller die Zusage.